Keller mit "fließend Wasser" nach Starkregen: Kann der Hauskäufer vom Vertrag zurücktreten?

Gewährleistungsausschluss

Augen auf beim Grundstückskauf! Doch mancher Mangel bleibt verborgen und stellt sich erst nach dem Bezug des Objekts heraus. Kann dann der üblicherweise vereinbarte Gewährleistungsausschluss ausgehebelt werden? Darum ging es vor dem OLG Hamm in einem spannenden, noch lange nicht abgeschlossenen Fall:

Keller unter Wasser

Im Jahr 2012 hatte der Kläger für 390.000 EUR von der Beklagten ein Wohnhaus aus dem Jahre 1938 erworben. Bei der Besichtigung des Kellers gab der Kläger zu verstehen, den Keller jedenfalls als Lagerraum nutzen zu wollen. Farb- und Putzabplatzungen an den Wänden wiesen auf Feuchtigkeitsschäden hin. Dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form in den Keller eindringt, war nicht sichtbar und wurde von der Beklagten dem Kläger vor dem Abschluss des Kaufvertrags auch nicht mitgeteilt. In dem Kaufvertrag vereinbarten die Parteien einen Gewährleistungsausschluss. Nach der Übergabe des Hauses verlangte die Beklagte weitere Zahlungen auf den Kaufpreis, die der Kläger u. a. unter Hinweis auf den aus seiner Sicht mangelhaften Keller verweigerte und den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärte. Der Kläger hat Klage erhoben, um seine weitere Inanspruchnahme aus dem Kaufvertrag zu verhindern. Die Klage war – vorerst – erfolgreich.

Rücktritt vom Kaufvertrag

Nach Meinung des OLG Hamm war der Kläger zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt. Das Haus sei mangelhaft, weil in den Keller bei starkem Regen regelmäßig breitflächig Wasser in flüssiger Form eindringe. Hiermit müsse ein Käufer auch bei einem älteren, im Jahr 1938 gebauten Keller nicht rechnen. Bei derartigen Kellern sei zumindest eine Nutzung als Lagerraum üblich.

Arglistige Täuschung

Der Haftung der Beklagten stehe der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, weil die Beklagte den Mangel arglistig verschwiegen habe. Sie habe den Kläger darüber aufklären müssen, dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form breitflächig in den Keller eindringe. Als Verkäuferin habe sie auf Fragen eines Kaufinteressenten vollständig und richtig Auskunft geben und auch die Situation im Keller zutreffend schildern müssen. Dies habe sie nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und bereits nach ihrem eigenen Vorbringen nicht getan. Für den Kläger sei bei der Besichtigung des Kellers lediglich erkennbar gewesen, dass dessen Mauern Feuchtigkeitsspuren aufwiesen. Dass in der Vergangenheit regelmäßig bei starken Regenfällen Wasser auch in flüssiger Form breitflächig in den Keller eingedrungen sei, habe er nicht sehen können. Auf Fragen des Klägers nach der Möglichkeit, Gegenstände gefahrlos im Keller zu lagern, habe die Beklagte die ihr bekannten Wassereinbrüche verschwiegen. Wegen dieses arglistigen Handelns sei der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos, sodass der Kläger aufgrund des Mangels vom Kaufvertrag zurücktreten könne.

Hinweis: Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Es ist Revision zum Bundesgerichtshof eingelegt worden (V ZR 186/16). Man darf auf den Ausgang gespannt sein!

(OLG Hamm, Urteil v. 18.7.2016, 22 U 161/15)

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