Keine zusätzlichen Informationspflichten des Vermieters bei vereinbarter Vermietungszustimmung

Leitsatz

Bei vereinbarter Vermietungszustimmung können nicht zusätzlich Informationspflichten mit Strafbewehrung zulasten des Vermieters beschlossen werden

Normenkette

§§ 10 Abs. 1, 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG; § 339 BGB

Kommentar

1. Das Recht auf Vermietung von Sondereigentum kann durch die Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden (wie im vorliegenden Fall durch Verwalterzustimmung vereinbart).

2. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine solche Verwalterzustimmungsklausel auch für Vermietungen, kann eine Ergänzung nicht beschlossen werden, die Vermieter verpflichtet, dem Verwalter vor Abschluss eines Mietvertrags eine Mieterselbstauskunft vorzulegen und bei Missachtung dieses Beschlusses 510 EUR auf Konto der Gemeinschaft zu bezahlen. Ein solcher Beschluss ist gemäß BGH vom 20.9.2000 (V ZB 58/99, NZM 2000, 1184) nichtig, da der Wohnungseigentümerversammlung für derartige Beschlüsse keine gesetzliche Kompetenz zusteht.

   Dies gilt auch in Anbetracht der Tatsache, dass die Durchsetzung von Unterlassungsansprüchen häufig sehr schwierig ist, da nach h.R.M. selbst die fehlende Verwalterzustimmung zur Vermietung nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrags führt. Eine solche vereinbarte Beschränkung wirkt nur schuldrechtlich zwischen den Wohnungseigentümern und relativ dinglich gem. § 10 Abs. 2 WEG gegenüber deren Sondernachfolgern, nicht jedoch absolut gegenüber jedermann (vgl. auch OLG Frankfurt a.M. v. 28.1.2004, 20 W 124/03, NZM 2004, 231). Durch frühzeitige Einschaltung des Verwalters lässt sich allerdings mittels einer Gemeinschaftsstrafe eine weitere Ergänzung der Vereinbarung nicht durch Mehrheitsbeschluss erzwingen.

   Daneben besteht noch eine über die Statuierung von Informationspflichten hinausgehende besondere Problematik darin, dass es höchst streitig ist, ob Leistungsverpflichtungen durch Mehrheitsbeschlüsse als selbstständige Anspruchsgrundlagen begründet werden können (ablehnend Wenzel, NZM 2004, 542 unter Zitierung des Meinungsstands in Fn. 2).

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt a.M. v. 15.6.2005, 20 W 63/05, NZM 23/2005, 910 OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 15.06.2005, 20 W 63/05