Keine Wiedereinführung der Veräußerungsbeschränkung durch Beschluss
  
Begriff

Für die Wiederbegründung einer durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung fehlt der Versammlung der Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz. § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG gilt als gesetzliche Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip nicht für den "actus contrarius". Hierzu bedarf es vielmehr einer Vereinbarung (OLG München, Beschluss v. 4.4.2014, 34 Wx 62/14).

Lediglich Beschlusskompetenz für Wegfall einer Veräußerungszustimmung

Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung hatte die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum festgelegt. In einer Eigentümerversammlung wurde der Wegfall der Verwalterzustimmung beschlossen und der Verwalter ermächtigt, für die Wohnungseigentümer alle zur Löschung der Veräußerungsbeschränkung in den Grundbüchern ggf. noch erforderlich werdenden Erklärungen abzugeben und entsprechende Anträge zu stellen. Die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung wurde schließlich in den Grundbüchern eingetragen. Auf der nachfolgenden Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer dann, den auf der vorherigen Eigentümerversammlung gefassten Beschluss über die Aufhebung der Verwalterzustimmung aufzuheben. Der Verwalter hatte daraufhin die Niederschrift über die Eigentümerversammlung beim Grundbuchamt vorgelegt und die Wiedereintragung der Veräußerungsbeschränkung beantragt. Das Grundbuchamt hat den Antrag zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG ausdrücklich nur die Beschlusskompetenz zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung enthalte. Eine Beschlusskompetenz zur Begründung einer Veräußerungsbeschränkung sei jedoch gesetzlich nicht gegeben. Deshalb seien zur Eintragung im Grundbuch die notariell beglaubigten Erklärungen sämtlicher Wohnungseigentümer sowie die Zustimmung der betroffenen dinglich Berechtigten erforderlich.

Wiedereinführung einer Veräußerungszustimmung

Die Auffassung des Grundbuchamts ist richtig. Die mit Wirkung vom 1.7.2007 im Rahmen des WEG-Änderungsgesetzes eingefügte Bestimmung des § 12 Abs. 4 WEG regelt eine Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip, indem sie eine Beschlusskompetenz zur Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungsbeschränkung schafft. Was als Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip für die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung gesetzlich geschaffen wurde, lässt sich nicht auf die (erneute) Einführung übertragen. Eine durch Beschluss aufgehobene Veräußerungsbeschränkung kann nicht durch Zweitbeschluss wiederbegründet werden. Der Eigentümerversammlung fehlt es insoweit an der Beschlusskompetenz. Vielmehr erfordert die Wiedereinführung erneut eine Vereinbarung, was auch unmittelbar aus § 12 Abs. 1 WEG folgt.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Dass es zur Wiedereinführung einer Veräußerungsbeschränkung einer Vereinbarung bedarf und insoweit keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer besteht, war bereits kurz nach Inkrafttreten des WEG-Änderungsgesetzes absolut herrschende Meinung, die auch nie ernsthaft infrage gestellt wurde.

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