Keine Veräußerungszustimmung bei Auflösung der Erbengemeinschaft erforderlich
  
Begriff

Die Übertragung eines Wohnungseigentums von der Erbengemeinschaft auf sämtliche Miterben zu Bruchteilen unterliegt nach Auffassung des OLG Karlsruhe nicht dem von den Wohnungseigentümern für den Fall der "Veräußerung" vereinbarten Erfordernis der Zustimmung des Verwalters (OLG Karlsruhe, Beschluss v. 25.6.2012, 14 Wx 30/11).

Erbauseinandersetzung

Die hinterbliebene Gattin sowie die beiden Kinder des verstorbenen Wohnungseigentümers bildeten eine Erbengemeinschaft auf dessen Nachlass. Teil des Nachlasses war auch eine Eigentumswohnung. Mit notariellem Erbauseinandersetzungsvertrag hatte die Erbengemeinschaft die Wohnung den Miterben als Miteigentümer zu je 1/3 zugeteilt und entsprechenden Grundbuchvollzug beantragt. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters. Der Verwalter stimmte tatsächlich auch zu. Das Grundbuchamt monierte, die Niederschrift über den Verwalterbestellungsbeschluss sei mangelhaft, da diese nicht die Unterschrift des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden aufweise. Tatsächlich war ein Verwaltungsbeirat gar nicht bestellt. Dennoch wurde der Verwalter unter Fristsetzung aufgefordert, eine Niederschrift auch mit der Unterschrift des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden vorzulegen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde hatte freilich Erfolg.

"Zweifelhafte" Anordnungen des Grundbuchamts

Nicht nur war die Anordnung des Grundbuchamts, die Unterschrift eines nicht existierenden Verwaltungsbeirats beibringen zu müssen, ersichtlich völlig daneben, der Zustimmung des Verwalters hatte es erst gar nicht bedurft. Der Zweck einer Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG liegt darin, die Gemeinschaft vor dem Eindringen wirtschaftlich oder persönlich ungeeigneter Erwerber zu schützen. Dies gilt auch bei der Veräußerung an einen unzuverlässigen Erwerber, der bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, weil dieser mit dem Hinzuerwerb weiterer Miteigentumsanteile zusätzliche Lasten- und Kostentragungspflichten übernimmt und erweiterten Einfluss auf die Beschlussfähigkeit und auf Abstimmungsergebnisse gewinnt.

Keine Veräußerungszustimmung erforderlich

Zwar stellt nun die Übertragung des Wohnungseigentums von der Erbengemeinschaft auf die Miterben zu Bruchteilseigentum nicht einen zustimmungsfreien Erwerb im Wege der Gesamtrechtsnachfolge dar. Es handelt sich vielmehr schon um eine Veräußerung im Sinne einer Übertragung durch Rechtsgeschäft unter Lebenden. Dennoch bedarf es dabei nicht der Zustimmung des Verwalters. Durch eine solche Übertragung werden die schutzwürdigen Interessen der Eigentümergemeinschaft nämlich nicht nachteilig berührt. Die Rechte und Pflichten der neuen Bruchteilseigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft sind die gleichen wie bei der zuvor bestehenden Gesamthandsgemeinschaft. Insbesondere haften sie für die Kosten und Lasten des Wohnungseigentums als Gesamtschuldner. Des Weiteren entfällt auf das betreffende Wohnungseigentum nach wie vor nur ein Stimmrecht. Im Gegenteil ist die Umwandlung des Gesamthandseigentums der Miterben in eine personengleiche Bruchteilsgemeinschaft gerade hinsichtlich des Zustimmungserfordernisses für die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich vorteilhaft, weil die Verfügung des gesamthänderisch gebundenen Miterben über seinen Erbteil nach h. M. nicht der Zustimmung bedarf, während nach der Übertragung die Veräußerung eines Bruchteilseigentums dem Zustimmungsvorbehalt unterliegt.

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