Keine Stimmrechtsbeschränkung bei Sondereigentumsnutzung
 

Zusammenfassung

Das BayObLG (BayObLG, Beschluss v. 19.1.2005, 2Z BR 205/04) hat in Übereinstimmung mit der herrschenden Meinung entschieden, dass der jeweilige Teileigentümer bei der Beschlussfassung darüber, zu welchen gewerblichen Zwecken eine Teileigentumseinheit genutzt werden darf, nicht von der Abstimmung ausgeschlossen ist.

Ein Wohnungseigentümer betreibt in seinem Teileigentum einen Sexshop. In der Teilungserklärung war die Teileigentumseinheit als "Laden" bezeichnet. Weiter enthält die Gemeinschaftsordnung die folgende Bestimmung: "Durch die Bezeichnung der Teileigentumseinheiten als Laden, Büro, Lagerraum ist - vorbehaltlich öffentlich rechtlicher Genehmigungen - deren zulässige Nutzung nicht beschränkt. Diese Teileigentumseinheiten sind vielmehr im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander zu jedem gewerblichen Zweck nutzbar." Der Teileigentümer erweiterte seinen Geschäftsbetrieb auf eine weitere Teileigentumseinheit. Die Eigentümergemeinschaft hatte auf einer Wohnungseigentümerversammlung die einheitliche Nutzung der Teileigentumseinheiten in der derzeitigen Form genehmigt. Der betreffende Teileigentümer hatte sich an der Beschlussfassung beteiligt. Einige der Wohnungseigentümer haben nun diesen Beschluss angefochten und sind der Auffassung, der Teileigentümer habe bei der Beschlussfassung nicht mitstimmen dürfen.

Hier irrten jedoch die anfechtenden Eigentümer. Der Teileigentümer war von der Beschlussfassung nicht ausgeschlossen, da ein Fall des § 25 Abs. 5 WEG nicht vorlag. Aus der Regelung des § 25 Abs. 5 WEG folgt kein allgemeines Stimmverbot bei Vorliegen einer Interessenkollision. Ein Wohnungseigentümer hat lediglich dann kein Stimmrecht, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 WEG rechtskräftig verurteilt ist. In allen anderen Fällen bleibt seine Stimmberechtigung durch § 25 Abs. 5 WEG unangetastet, auch wenn er erhebliche private Sonderinteressen bei der Beschlussfassung hat. Bei einem Eigentümerbeschluss über die Nutzung von Sonder-/Teileigentum zu gewerblichen Zwecken ist daher der jeweilige Eigentümer stimmberechtigt.

Vorliegend stand dem nutzungsgenehmigenden Eigentümerbeschluss auch keine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über den Gebrauch des Sonder-Teileigentums entgegen. In der Teilungserklärung ist die betreffende Einheit zwar als "Laden" bezeichnet. Die notarielle Urkunde enthält jedoch neben der rein sachenrechtlichen Teilungserklärung eine in sich abgeschlossene schuldrechtliche Gemeinschaftsordnung. In dieser ist klargestellt, dass die Bezeichnung der Teileigentumseinheiten als "Laden" in der Teilungserklärung deren zulässige Nutzung nicht beschränkt, diese Einheiten vielmehr zu jedem gewerblichen Zweck nutzbar sind. Im vorliegenden Fall ist durch die Gemeinschaftsordnung eindeutig und unmissverständlich geregelt, dass der jeweiligen Bezeichnung einer Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung zukommt und somit eine grundsätzliche Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft besteht.

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