Begriff

Es obliegt allein den Wohnungseigentümern, den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums zu regeln. Der Verwalter darf nicht in das Gebrauchsrecht einzelner Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum eingreifen (AG Rostock, Urteil v. 30.11.2016, 54 C 27116 WEG).

Vermietung der Wohneinheiten als Ferienwohnungen

Die Wohneinheiten der Wohnungseigentumsanlage werden als Ferienwohnungen vermietet. Einige Wohnungseigentümer haben insoweit einen Verwalter mit dem professionellen Vertrieb ihrer Wohnungen an Feriengäste beauftragt. Im Bereich der Wohnanlage befindet sich eine Tiefgarage sowie Kfz-Stellplätze im Außenbereich. In seinem Prospekt wirbt der Verwalter damit, zusätzliche Stellplätze im Außenbereich der Wohnanlage für 10 EUR pro Tag und Fahrzeug anbieten zu können. Einer der Wohnungseigentümer, der nicht die Dienste des Verwalters in Anspruch nimmt, hatte im Bereich eines Stellplatzes im Außenbereich ein Schild montiert, das den Stellplatz als zu seiner Wohnung kennzeichnete. Dieses Schild hatte der Verwalter entfernt. Dem Wohnungseigentümer war es also nicht mehr möglich, seinen Gästen diesen Stellplatz zu vermieten, da er durch andere Wohnungseigentümer bzw. deren Gäste genutzt wurde. Der Wohnungseigentümer begehrt nunmehr Unterlassung der Vermietung seines Stellplatzes seitens des Verwalters. Weiter soll das Gericht ihn verpflichten, wieder das kennzeichnende Schild im Bereich des Stellplatzes zu montieren. Die Klage hatte selbstverständlich Erfolg.

Eigenmächtiges Handeln des Verwalters

Unabhängig von der im Verfahren ungeklärten Frage, ob zugunsten des klagenden Wohnungseigentümers ein Sondernutzungsrecht an dem Kfz-Stellplatz begründet war, hatte der Verwalter jedenfalls eigenmächtig und unrechtmäßig in die Gebrauchsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums eingegriffen. Nach der Bestimmung des § 13 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. Weiter von Bedeutung ist in dem Zusammenhang, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zusteht. Folglich dürfen ausschließlich die Wohnungseigentümer darüber entscheiden, wie das Gemeinschaftseigentum, hier also die Stellplätze zu nutzen sind.

Verwalter darf bestehenden Zustand ohne Ermächtigung nicht verändern

Mit der Entfernung des Hinweisschildes an dem ursprünglich von dem klagenden Wohnungseigentümer genutzten Pkw-Stellplatz veränderte der Verwalter einen bestehenden Zustand. Eine Berechtigung hierfür war aber nicht ersichtlich. Die Aufgaben und Befugnisse eines Verwalters ergeben sich aus § 27 WEG. Danach ist er berechtigt, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Die Veränderung eines bestehenden Zustands ohne Ermächtigung durch die Eigentümerversammlung fällt nicht darunter. Der Wohnungseigentümer konnte daher vom Verwalter fordern, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.

Verwalter darf keinen Einfluss auf die Benutzung der Pkw-Stellplätze nehmen

Auch die Vergabe von Parktickets durch den Verwalter sowie das Angebot über die Vermietung von Pkw-Stellplätzen an Dritte nehmen Einfluss auf die Benutzung des Gemeinschaftseigentums und stellen eine Störung dar. Der Verwalter ist nicht berechtigt, irgendeinen Einfluss auf die Benutzung der Pkw-Stellplätze zu nehmen. Anders wäre dies nur dann, wenn es hierfür klare und eindeutige Regelungen gäbe. Dies wäre etwa dann der Fall, wenn zugunsten des vermietenden Wohnungseigentümers ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz begründet wäre und dem Verwalter gerade die Verwaltung eben dieser Wohnung obliegt. Auch dann könnte eine Ticketvergabe für diesen Stellplatz nur möglich sein, wenn dem Ticket eindeutig zu entnehmen ist, dass es ausschließlich für diesen Stellplatz gilt.

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