Keine Intensivpflege- und Beatmungs-WG in der "Büroetage"
  

Begriff

Nach der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise gehen von einem Büro im Allgemeinen weniger Belästigungen aus als von einer Einrichtung der stationären Intensiv- und Beatmungspflege (LG Bochum, Urteil v. 16.7.2018, I-1 O 318/17).

Intensivpflege- und Beatmungs-WG

Die Wohnanlage besteht vorliegend aus 10 Sondereigentumseinheiten. Bei 9 von ihnen handelt es sich um Wohnungen. Die im Erdgeschoss belegene Teileigentumseinheit ist in der Teilungserklärung als "nicht zu Wohnzwecken" dienende "Büroetage" bezeichnet. In dieser seitens der Eigentümerin vermieteten Büroetage betreibt eine Pflegeeinrichtung eine Intensivpflege- und Beatmungs-WG. In dieser WG leben 4 Patienten, eine Betreuungskraft ist rund um die Uhr anwesend.

Wohnungseigentümer klagen über erhebliche Beeinträchtigungen

Die Wohnungseigentümer beklagen erhebliche Beeinträchtigungen durch Signaltöne von medizinischen Überwachungsgeräten. Sie beklagen olfaktorische Beeinträchtigungen durch einen Geruch im Treppenhaus, der typischerweise mit Gerüchen eines Krankenhauses verbunden wird. Insbesondere beklagen sie eingetretene Todesfälle und den damit verbundenen Einsatz von Leichentransporten. Teilweise werden neue Patienten unter zusätzlichem Einsatz von Feuerwehrfahrzeugen in die Pflegeeinrichtung transportiert. Im Gesamtzusammenhang beklagen die Wohnungseigentümer schließlich auch eine psychische Belastung durch den Betrieb der WG.

Erfolgreiche Unterlassungsklage

In einer Eigentümerversammlung wurden die den Wohnungseigentümern zustehenden Individualansprüche zur Durchsetzung auf die Eigentümergemeinschaft übertragen. Gerichtlich wurde insoweit die Mieterin, also die Pflegeeinrichtung, auf Unterlassung in Anspruch genommen und nicht die vermietende Wohnungseigentümerin. Die Unterlassungsklage der Gemeinschaft war erfolgreich.

Mieterin auf Unterlassung verklagt

Zunächst musste sich die Klage nicht gegen die vermietende Wohnungseigentümerin richten, sie konnte vielmehr auch gegen die Mieterin gerichtet werden. Bei einem nach der Teilungserklärung unzulässigen Gebrauch können die übrigen Wohnungseigentümer auch unmittelbar vom Mieter nach § 1004 BGB Unterlassung der Störung verlangen.

Zweckbestimmungswidrige Nutzung

Die Bezeichnung der Teileigentumseinheit als "Büroetage" stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Eine zweckbestimmungswidrige Nutzung ist daher nur dann zulässig, wenn von ihr bei typisierender Betrachtungsweise nicht größere Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer ausgehen, als bei einer zweckbestimmungsgemäßen Nutzung. Nach der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise gehen von einem Büro jedoch im Allgemeinen weniger Belästigungen aus als von einer Einrichtung der stationären Intensiv- und Beatmungspflege.

Stärkere Beeinträchtigungen durch zweckwidrige Nutzung

Ein Büro ist nach allgemeinem Sprachgebrauch zunächst ein Arbeitsraum, in dem im wesentlichen schriftliche Arbeiten erbracht werden. Einen großen Anteil der Tätigkeiten nehmen zusätzlich Telefonate, Diktate und geschäftliche Besprechungen ein. Auch dem Bürobetrieb ist Publikumsverkehr indes nicht wesensfremd. Von der betriebenen Einrichtung der stationären Intensiv- und Beatmungspflege gehen insoweit jedoch stärkere Beeinträchtigungen aus.

Ausgeweiteter zeitlicher Umfang der Belästigungen

Dies gilt bereits für den zeitlichen Umfang der Belästigungen. Typischerweise wird ein Büro lediglich tagsüber während festgelegter Öffnungszeiten genutzt. Hingegen halten sich in der Wohngemeinschaft ganztägig und auch am Wochenende bis zu 4 Patienten und auch eine Pflegekraft auf. Des Weiteren kommt es zu regelmäßigen Besuchen von Logopäden und Physiotherapeuten.

Charakter der Wohnanlage berücksichtigen

Nach der allgemeinen Lebenserfahrung ist zudem bei einer Einrichtung der stationären Intensiv- und Beatmungspflege von einer erhöhten Unruhe im Treppenhaus und Eingangsbereich auszugehen, da die Patienten regelmäßig auf einen Rollstuhl angewiesen sind und mithin Liegend- bzw. rollstuhlgerechte Transporte erforderlich sind.

Bei typisierender Betrachtungsweise ist bei einer Einrichtung der Intensiv- und Beatmungspflege auch in den Nachtstunden von einem gegenüber einem Büro erhöhten Auftreten von Notarzt- und Rettungswagen-Einsätzen auszugehen.

Schließlich war auch der Charakter der relativ kleinen Wohnanlage zu berücksichtigen, in der 9 von 10 Einheiten als Wohnungen genutzt werden. Gerade in einem derartigen Fall ist eine besondere Rücksichtnahme geboten.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Ergänzend hatte das Gericht noch angemerkt, dass eine Intensivpflege- und Beatmungs-WG auch nicht in einer Wohnung zulässig wäre. Nicht zu Wohnzwecken dient nämlich eine Nutzung durch Einrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben und deshalb durch die hierfür erforderlichen Pflege- und Dienstleistungen geprägt werden. Werden jedenfalls bis zu 4 Patienten in Räumlichkeiten betreut und versorgt, geht auch dies bei typisierender Betrachtungsweise über eine normale Woh...

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