Keine Beschlusskompetenz zur grundsätzlichen Kostenverteilungsänderung
  
Begriff

Den Wohnungseigentümern fehlt die Beschlusskompetenz, den in der Teilungserklärung vorgeschriebenen Kostenverteilungsschlüssel, nach dem die Kosten nach Miteigentumsanteilen umzulegen sind, grundsätzlich dahingehend abzuändern, dass die Kosten künftig nach Fläche verteilt werden (LG Itzehoe, Urteil v. 14.10.2016, 11 S 3/16).

Nichtiger Beschluss

Die Verteilung der Kosten und Lasten für das gemeinschaftliche Eigentum erfolgt vorliegend nach der Teilungserklärung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Die Wohnungseigentümer hatten nunmehr beschlossen, die Kosten nach Wohnfläche zu verteilen. Auf entsprechende Anfechtung eines Wohnungseigentümers musste der Beschluss freilich für ungültig erklärt werden. Er ist bereits nichtig.

Voraussetzungen für eine Änderung der Regelung über die Kostenverteilung in der Teilungserklärung

Eine Änderung der Regelung über die Kostenverteilung in der Teilungserklärung hätte einer einstimmigen Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG bedurft. Die Voraussetzungen zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels für die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums durch Beschluss liegen nicht vor. Eine solche Beschlusskompetenz kann sich zwar aus § 16 Abs. 3 bzw. Abs. 4 WEG oder aus einer vereinbarten Öffnungsklausel ergeben. Indes sind diese Voraussetzungen vorliegend nicht erfüllt.

Teilungserklärung enthält keine Öffnungsklausel

Insoweit war zunächst zu berücksichtigen, dass die Teilungserklärung selbst keine Öffnungsklausel enthält und auch keine entsprechende anderweitige Vereinbarung besteht.

Kostenverteilungsänderungsbeschluss enthält nicht ausschließlich Betriebskosten

Der Ausnahmetatbestand des § 16 Abs. 3 WEG liegt schon deshalb nicht vor, weil der Kostenverteilungsänderungsbeschluss nicht ausschließlich Betriebskosten betrifft. Vielmehr sind sämtliche gemeinschaftlichen Kosten erfasst, also auch die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, etwaiger Modernisierungen oder auch baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums.

Keine Einzelmaßnahmen

Auch § 16 Abs. 4 WEG stellt keine taugliche Rechtsgrundlage dar, da der Beschluss keine Einzelmaßnahmen betrifft, sondern eine neue Kostenregelung gerade auch für die Zukunft beinhaltet. Eine Konkretisierung oder Begrenzung auf einen bestimmten Zeitraum oder bestimmte Maßnahmen war dem Wortlaut des Beschlusses nicht zu entnehmen.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Immer noch wird verkannt, dass die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 3 WEG eine Beschlussfassung über eine dauerhafte Änderung der Kostenverteilung nur hinsichtlich der Betriebs- und Verwaltungskosten ermöglicht. Eine dauerhafte Änderung des Verteilungsschlüssels hinsichtlich der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, dessen Modernisierung oder baulicher Veränderung ist im Beschlussweg nicht möglich. Entsprechendes gilt auch für die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage. Ein genereller Kostenverteilungsänderungsbeschluss wird in der Rechtsprechung auch nicht teilweise in Bezug auf die von ihm umfassten Betriebs- und Verwaltungskosten aufrechterhalten, sondern nach der Regelung des § 139 BGB als in Gänze für nichtig erachtet. Dies gilt es für die Verwalterpraxis unbedingt zu beachten, da nicht auszuschließen ist, dass ein Gericht ggf. einmal einen Verwalter mit den Kosten eines entsprechenden Anfechtungsverfahrens auf Grundlage von § 49 Abs. 2 WEG belastet.

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