Kein Sonderhonorar für Zustimmung zur Veräußerung

Leitsatz

1. Der Wohnungseigentumserwerber wird auch mit Eintritt in den Verwaltervertrag nicht hinsichtlich eines Sonderhonorars für die Veräußerungszustimmung zahlungspflichtig.

2. Wenn der Verwalter für die Veräußerungszustimmung nicht eine zum tatsächlichen Prüfungsaufwand im angemessenen Verhältnis stehende Pauschale, sondern einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises des Wohnungseigentums zugrunde legt, bestehen hiergegen rechtliche Bedenken.

Sachverhalt

In der Teilungserklärung der Wohnanlage einer Eigentümergemeinschaft ist bestimmt, daß die Veräußerung von Wohnungs- und Teileigentum der schriftlichen Zustimmung des Verwalters bedarf. Weiter ist festgelegt, daß Sonderleistungen des Verwalters durch die Vergütung für die Verwaltung der Wohnanlage nicht abgegolten sind. Für den Fall der Veräußerungszustimmung ist kein Betrag festgelegt. Der Verwalter verlangt nun von dem Erwerber einer Eigentumswohnung der Wohnanlage eine Vergütung für seine Veräußerungszustimmung, die er mit 0,5 % des Kaufpreises veranschlagt. Er ist dabei der Auffassung, der Wohnungskäufer hätte durch die Anerkennung der Teilungserklärung und die übernahme der Vertragskosten im notariellen Kaufvertrag die ihm damals bereits bekannte Verpflichtung zur Zahlung der Sondervergütung übernommen. Spätestens sei dies jedoch durch Nachunterzeichnung des Verwaltervertrages geschehen.

Entscheidung

Das Begehren nach dem Sonderhonorar des Verwalters scheiterte bereits am Fehlen einer Anspruchsgrundlage. Soweit zwar in der Teilungserklärung bestimmt ist, daß Sonderleistungen des Verwalters durch das normale Verwalterhonorar nicht abgegolten werden, ist andererseits eine der Höhe nach bestimmte Sondervergütung für die Veräußerungszustimmung nicht festgelegt. Zu berücksichtigen war in diesem Zusammenhang, daß die Teilungserklärung nur eine Vereinbarung der Sondervergütung zuläßt, diese jedoch nicht bereits bestimmt.

Auch dem Verwaltervertrag selbst konnte eine derartige Zahlungsverpflichtung nicht entnommen werden. Hierbei war zu berücksichtigen, daß der Anspruch des Verwalters auf etwaige Sondervergütung mit Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung der Eigentumswohnung entstand. Zu diesem Zeitpunkt gehörte der spätere Erwerber des Sondereigentums rechtlich noch gar nicht zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Mangels Bestimmung eines Zahlungspflichtigen im Verwaltervertrag müßte sich der Anspruch vielmehr gegen sämtliche damalige Mitglieder der Eigentümergemeinschaft als Vertragspartner richten. Unabhängig davon aber, ob auch der Erwerber von Wohnungseigentum an den vor seinem Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossenen Verwaltervertrag gebunden ist, haftet er hieraus nicht für Verwaltervergütungen, die vor seinem Erwerb entstanden und fällig geworden sind.

Aus der Nachunterzeichnung des Verwaltervertrages kann sich demnach auch nichts anderes ergeben. Es wäre realitätsfern, in der bloßen Unterzeichnung des Verwaltervertrags ein Indiz dafür sehen zu wollen, daß der Wohnungskäufer über die gesetzlich bestehenden Verpflichtungen auch für bereits zuvor entstandene Verbindlichkeiten aufkommen wolle.

Unzutreffend ist auch die Ansicht, der Käufer habe bereits mit Abschluß des notariellen Kaufvertrages Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft übernommen. Solche entstanden erst mit seiner Eintragung ins Grundbuch, also einige Zeit nach Erteilung der Zustimmungserklärung. Soweit Verpflichtungen bestanden, beschränkten sich diese darauf, daß der Käufer der Eigentumswohnung gegen deren Verkäufer einen schuldrechtlichen Anspruch auf übertragung des Eigentums daran hatte - abhängig von der Zustimmung des Verwalters.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 20.06.1997, 24 W 1783/97

Fazit:

Das Gericht hatte sich mit der Höhe der geltend gemachten Vergütung gar nicht mehr zu befassen, da ja bereits der Anspruch nicht bestand. Vorsorglich wiesen die Richter jedoch darauf hin, daß auch die Vergütungshöhe nicht ohne Beanstandung bleiben konnte. Schließlich muß zwischen dem tatsächlichen Prüfungsaufwand und der Höhe der vereinbarten Sondervergütung ein angemessenes Verhältnis bestehen.

Die Rechtsprechung hat vereinzelt eine Zusatzvergütung für die Erteilung der Verwalterzustimmung zur Veräußerung in Höhe von DM 600,- zzgl. MwSt gerade noch als unbedenklich angesehen, wobei man sich jedoch eher an niedrigeren Honorarsätzen orientieren sollte.