Kein Grundbuchberichtigungsanspruch und auch kein Amtswiderspruch einer Gemeinschaft

Leitsatz

Kein Grundbuchberichtigungsanspruch und auch kein Amtswiderspruch einer Gemeinschaft bzw. eines einzelnen Miteigentümers gegen die Eintragung eines Erwerbers als Eigentümer unter Verstoß gegen eine vereinbarte Verfügungsbeschränkung nach § 12 WEG (Veräußerungszustimmung)

Normenkette

§ 12 WEG; § 894 BGB; §§ 53 Abs. 1 Satz 1, 71 Abs. 2 und 80 Abs. 3 GBO

Kommentar

1. Bei einem Verstoß des Grundbuchamts gegen eine in der Teilungserklärung vereinbarte Verfügungsbeschränkung nach § 12 WEG steht den anderen Wohnungseigentümern kein Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB zu. Dementsprechend sind sie auch nicht beschwerdebefugt für eine Beschwerde mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs nach den §§ 71 Abs. 2 Satz 2 und 53Abs. 1 Satz 1 GBO gegen die Eintragung des Erwerbers als Eigentümer.
2. Die unterstellte Unwirksamkeit einer Verwalterzustimmung führt zur schwebenden Unwirksamkeit sowohl des schuldrechtlichen wie des dinglichen Rechtsgeschäfts und damit auch zu einer Grundbuchunrichtigkeit im Sinne des § 894 BGB, weil dann die Eintragung eines Erwerbers als Eigentümer in Widerspruch zu der materiellen Rechtslage stünde. Ein Berichtigungsanspruch steht in einem solchen Fall aber allein dem Veräußerer zu, dessen fortbestehendes Recht aufgrund des materiell-rechtlich nicht eingetretenen Eigentumswechsels das Grundbuch nicht mehr verlautbart. Dagegen wird das dingliche Recht der einzelnen Eigentümer durch die Eintragung eines schwebend unwirksamen Eigentumswechsels hinsichtlich eines einzelnen Miteigentumsanteils nicht beeinträchtigt. Eine vereinbarte Verfügungsbeschränkung nach § 12 WEG gibt den übrigen Eigentümern kein dingliches Recht an dem belasteten Miteigentumsanteil, vielmehr beschränkt sich das dingliche Recht der einzelnen Eigentümer auf den ihnen jeweils zugewiesenen, mit Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteil (vgl. bereits OLG Hamm v. 8.3.2001, 15 W 55/01, NZM 2001, 955). Die Gegenauffassung (Staudinger/Kreuzer, Sauren), die einen Berichtigungsanspruch der übrigen Eigentümer daraus herleiten will, dass deren Rechte durch eine unter Verstoß gegen das Zustimmungserfordernis erfolgte Eintragung des Erwerbers verletzt sein sollen, unterscheidet hier nicht hinreichend zwischen dem dinglichen Anspruch aus § 894 BGB einerseits und dem schuldrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern andererseits. Im Rahmen dieses Gemeinschaftsverhältnisses ist es allerdings den übrigen Wohnungseigentümern unbenommen, den Veräußerer in einem Verfahren nach § 43 WEG als Maßnahme nach § 21 Abs. 4 WEG zur Geltendmachung seines Berichtigungsanspruchs nach § 894 BGB anzuhalten (vgl. auch OLG Hamm v. 14.8.2001, 15 W 268/00, NJW-RR 2001, 1527).

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 20.05.2003, 20 W 169/03OLG Frankfurt a.M. v. 20.5.2003, 20 W 169/03, NZM 6/2004, 233