Kaution – Zusätzliche Vollstreckungsunterwerfung ist zulässig

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum darf die Sicherheitsleistung des Mieters (z. B. Barkaution, Bürgschaft) höchstens das 3-fache der Monatsmiete (ohne Betriebskostenvorauszahlung bzw. -pauschale) betragen. Darüber hinausgehende Beträge kann der Mieter trotz Bestehen einer entsprechenden Vereinbarung zurückfordern, da er sie "rechtsgrundlos" i. S. d. §§ 812ff. BGB geleistet hat.

Gesetzliche Obergrenze

Daher ist die zusätzliche Vereinbarung einer Bürgschaft grundsätzlich unwirksam, wenn und soweit beide Sicherheiten zusammen die Summe von 3 Monatsmieten überschreiten.

Ausnahme

Eine Ausnahme besteht nur in besonders gelagerten Sonderfällen; beispielsweise wenn der Bürge (z. B. der Vater des eine Wohnung suchenden Studenten) von sich aus und unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall des Vertragsschlusses zusagt, nachdem von diesem der Abschluss bereits einmal abgelehnt worden ist. Allerdings werden an die "Freiwilligkeit" der Bürgschaftsleistung von der Rechtsprechung strenge Anforderungen gestellt (BGH, Urteil v. 7.6.1990, IX ZR 16/90, NJW 1990 S. 2380).

Keine Sicherheitsleistung

Anders ist die Rechtslage nach einem neuen Urteil des BGH bei einer sog. Vollstreckungsunterwerfung, d. h. einer (notariell beurkundeten) Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Eine solche Unterwerfungserklärung stellt keine Mietsicherheit (i. S. von § 551 Abs. 1, Abs. 4, 232 BGB) dar und ist deshalb auch dann wirksam, wenn der Mieter bereits eine Kaution von 3 Monatsmieten geleistet hat. Die Vollstreckungsunterwerfung bietet dem Vermieter nämlich keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie beispielsweise die Bürgschaft eines Dritten. Der Vorteil für den Vermieter besteht lediglich darin, dass er sich vor der Zwangsvollstreckung keinen Titel gegen den Mieter durch Mahnverfahren oder Klage beschaffen muss, sondern sofort in das Vermögen des Mieters vollstrecken und den Mieter darauf verweisen kann, eventuelle Einwendungen im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen.

(BGH, Urteil v. 14.6.2017, VIII ZR 76/16)

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