Kaution: Wichtige Entscheidung zur Verjährung

Die Mietkaution unterliegt der 3-jährigen Regelverjährungsfrist des § 195 BGB. Diese Verjährungsfrist gilt auch, wenn der Mieter die Herausgabe des beim Vermieter pfandweise befindlichen Sparbuchs verlangt.

Sparbuch als Mietsicherheit an Vermieter

Der Wohnungsmietvertrag endete zum 31.10.2006. Dem Vermieter war ein auf den Mieter lautendes Sparbuch mit der Kautionssumme übergeben worden. Legt man die meist für angemessen gehaltene Abrechnungsfrist für die Kaution von 6 Monaten zugrunde (OLG Düsseldorf, Urteil v. 9.9.2009, I-24 U 2/09), ergibt sich als Fälligkeitstermin der 30.4.2007. Die 3-jährige Verjährungsfrist beginnt nach § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstand, also fällig wurde. Das war der 31.12.2007. Auf das Vertragsende kommt es nicht an. Folglich endete die 3-jährige Verjährungsfrist am 31.12.2010.

Der Mieter machte die Mietsicherheit erst im Oktober 2011 klageweise geltend, um an die Kaution zu kommen. Er stellte hierzu verschiedene Anträge. Zunächst wurde auf Auszahlung der Kaution geklagt. Da dieser Antrag bei einem im Vermieterbesitz befindlichen Sparbuch nicht zulässig ist, wurde danach beantragt, den Vermieter zu verurteilen, gegenüber der Bank die Freigabe der Kautionssumme zu erklären. Ferner wurde fürsorglich beantragt, dass der Vermieter das Sparbuch an den Mieter herauszugeben hatte. Der Vermieter erhob die Einrede der Verjährung. Keiner der Anträge des Mieters war erfolgreich.

Freigabeerklärung des verpfändeten Sparbuchs

Befindet sich das Sparbuch im Besitz des Vermieters, ist das Guthaben also verpfändet, kann der Mieter keine Auszahlung verlangen. Der Mieter muss vom Vermieter in diesem Fall eine Freigabeerklärung bezüglich des Pfands verlangen. Das bedeutet die Abgabe einer ihn legitimierenden Erklärung des Vermieters gegenüber der Bank.

Für dieses Verlangen gilt bezüglich der Verjährungsfrist nichts anderes als für die Auszahlung des Guthabens, also die 3-jährige Frist.

Herausgabe des Sparbuchs

Auch der Antrag auf Herausgabe des Sparbuchs wurde abgewiesen. Das dem Vermieter als Sicherheit eingeräumte Pfandrecht an der Forderung des Mieters gegenüber seiner Bank ergreift, wie das Gericht betont, kraft Gesetzes das Sparbuch als Urkunde. Dies wiederum bedeutet, dass der Vermieter ein Recht zum Besitz hat, solange das Pfandrecht an der Forderung besteht mit der Folge, dass ein Herausgabeanspruch des Mieters aus Eigentum (§ 985 BGB) nicht gegeben war.

LG Oldenburg, Beschluss v. 11.2.2013, 4 T 93/13, GE 2013 S. 623

Hinweis

Verjährung gehemmt durch Kautionsverhandlung

In gleicher Weise entschied das LG Berlin (Urteil v. 3.7.2012, 63 S 13/12, WuM 2013 S. 106 m. Anm. Streyl). Jener Entscheidung lag aber noch die Besonderheit zugrunde, dass die Parteien über den Anspruch auf Auszahlung der Kaution verhandelt hatten. Dadurch trat für eine Zeit lang die Verjährungshemmung ein.

Diese Hemmung endete aber, nachdem der Mieter auf ein Schreiben des Vermieters nicht reagierte. Schlafen die Verhandlungen ein, weil eine Vertragspartei ein Schreiben der anderen unbeantwortet lässt, kann ein Ende der Verhandlungen zu einem Zeitpunkt angenommen werden, zu dem mit dem nächsten Schritt gerechnet werden konnte.

Praxis-Beispiel

Verjährung und deren Hemmung bzw. das Hemmungsende

Der Mietvertrag endet zum 31.8.2012. Die Regelfrist von 6 Monaten für die Kautionsabrechnung läuft damit am 28.2.2013 aus. Die Kaution wird zu diesem Zeitpunkt – in der Regel – fällig, jedenfalls sieht dies ein Teil der Rechtsprechung so. Die Verjährung beginnt am 31.12.2013. Sie beträgt 3 Jahre, läuft also zum 31.12.2016 aus.

Durch Schreiben vom 15.3.2013 verlangt der Mieter seine Kaution heraus. Der Vermieter antwortet mit Schreiben vom 30.3.2013, die Sicherheit könne derzeit nicht ausbezahlt werden, denn es stehe noch die Abrechnung der Betriebskosten für 2012 aus, die noch nicht vorliege. Außerdem habe der Mieter eine Zeit lang zu Unrecht die Miete gekürzt, da die von ihm geltend gemachten Mängel nicht vorhanden waren. Der Schriftwechsel zieht sich hin. Letztmals schreibt nur noch der Mieter mit Datum 30.5.2013 und fordert die Kautionszahlung bis 15.6.2013.

Erklärt der Vermieter danach definitiv, er werde die Kaution nicht mehr auszahlen, endet die Hemmung der Verjährung.

Reagiert der Vermieter stattdessen nicht mehr, schlafen die Verhandlungen deshalb ein, ist die Hemmung zu dem Zeitpunkt beendet, zu dem der Mieter noch eine Antwort erwarten durfte. Dem Mieter wird man hier weitere 4 Wochen zugestehen können, bevor man ein Hemmungsende annimmt. Jedenfalls danach ist die Hemmung der Verjährung beendet.

Wichtig

Verjährung ruht

Das bedeutet, dass der "gehemmte" Zeitraum nicht in die Verjährungsfrist einberechnet wird (§ 209 BGB), die Verjährung "ruht" sozusagen für die Dauer des Hemmungsgrundes (Jauernig, Bürgerliches Gesetzbuch, 2011, § 209 BGB Rn. 1).

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