Kaution – Verzug mit Teilzahlung ist Kündigungsgrund

Erfüllt der Mieter die Leistung der vereinbarten Sicherheit, z. B. der Barkaution, nicht, kann der Vermieter auf Erfüllung klagen oder den Anspruch durch gerichtlichen Mahnbescheid geltend machen.

Strittig war früher, ob der Vermieter von Wohnräumen bei Nichtzahlung der vertraglich vereinbarten Kaution auch zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist. Seit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes am 1.5.2013 liegt für den Vermieter ein wichtiger Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch dann vor, wenn der Mieter mit der Zahlung der vereinbarten Kaution mit einem Betrag in Verzug ist, der der 2-fachen Monatsmiete entspricht (ohne Vorauszahlungen bzw. Pauschalen für Betriebskosten). Der Mieter muss also die zweite und dritte Kautionsrate spätestens mit der zweiten und dritten monatlichen Mietzahlung leisten (§ 551 Abs. 2 Satz 3 BGB). Vor der Kündigung muss der Vermieter weder eine Frist zur Abhilfe setzen noch eine Abmahnung aussprechen (§ 569 Abs. 2a BGB).

Fristloser Kündigungsgrund

Entsprechend der Heilungsmöglichkeiten einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit der Miete kann der Mieter auch eine fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Kautionszahlung unwirksam machen, wenn er spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den Rückstand vollständig ausgleicht oder eine öffentliche Stelle (z. B. das Sozialamt) sich dazu verbindlich verpflichtet.

Ordentlicher Kündigungsgrund

Eine ordentliche, d. h. eine Kündigung des Vermieters unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ist nach neueren Beschlüssen des LG Berlin schon dann gerechtfertigt, wenn der Mieter mit der Zahlung eines Teils der Mietkaution in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt.

(LG Berlin, Beschlüsse v. 28.12.2015 und 3.2.2016, 65 S 267/15, GE 2016 S. 330)

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