Kaution – Keine Aufrechnung mit verjährten Betriebskostennachzahlungen

Vermieter hat Prüfungs- und Überlegungspflicht

Bei Beendigung des Mietverhältnisses wird der Anspruch des Mieters auf Rückgabe der geleisteten Kaution erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis mehr zustehen. Wegen einer kalkulierbaren Betriebskostennachforderung darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist für Betriebskosten einbehalten (so bereits BGH, Urteil v. 18.1.2006, VIII ZR 71/05, WuM 2005 S. 197). Dementsprechend kann der Vermieter auch berechtigt sein, die Kaution länger als 6 Monate zurückzubehalten.

Grundsatz

Gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters kann der Vermieter auch mit bereits verjährten Forderungen aufrechnen (§ 215 BGB), da die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht bestellt ist, den Gläubiger nicht daran hindert, sich aus dem belasteten Gegenstand zu befriedigen (§ 216 Abs. 1 BGB). Der Vermieter kann z. B. mit einem Schadensersatzanspruch, der nach der kurzen mietrechtlichen Verjährungsfrist von 6 Monaten bereits verjährt ist (z. B. wegen Beschädigung der Mietsache, unterlassenen Schönheitsreparaturen etc.), trotz Verjährung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen. Dies gilt nicht nur bei einer Barkaution, sondern auch dann, wenn der Mieter die Sicherheit durch Verpfändung eines Sparbuchs geleistet hat, da die Verpfändung des Sparbuchs einer Barkaution gleichzusetzen ist und somit eine Gleichartigkeit der Forderungen (i. S. v. § 387 BGB) vorliegt (so bereits KG Berlin, Beschluss v. 8.2.2010, 20 U 167/08, GE 2010 S. 693).

Ausnahme

Dies gilt gem. § 216 Abs. 3 BGB allerdings nicht für verjährte Betriebskostennachforderungen. Betriebskostenvorauszahlungen, die der Mieter aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung leisten muss, sind – wie auch die Grundmiete – als wiederkehrende Leistungen zu qualifizieren. Diesen Charakter verlieren sie nicht dadurch, dass sie als Saldo einer Jahresabrechnung verlangt werden. Mit Betriebskostennachforderungen, die nach Ablauf der gesetzlichen Verjährungsfrist von 3 Jahren (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB) verjährt sind, kann der Vermieter daher nicht gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen.

(BGH, Urteil v. 20.7.2016, VIII ZR 263/14, GE 2016 S. 1146)

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