Kaufvertrag über Wohnungsei... / 6.2 Vermietetes oder verpachtetes Objekt

Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit beim Erwerb von bisher eigengenutzten oder vermieteten bzw. verpachteten Objekten mit Eigennutzungsabsicht des Käufers ist zunächst die Räumung des Objekts durch den Verkäufer oder durch den Mieter bzw. Pächter. Bei Verstoß gegen die Räumungsverpflichtung kann die Kaufpreisfälligkeit an die tatsächliche Räumung gekoppelt werden, des Weiteren kann für diesen Fall eine Vertragsstrafe vereinbart werden. Darüber hinaus steht dem Käufer das gesetzliche Rücktrittsrecht bei Verzug des Verkäufers mit der Räumungspflicht zu. Bei vermieteten bzw. verpachteten Objekten sollte klargestellt werden, dass zum Zeitpunkt der Räumungsverpflichtung die Freiheit von Nutzungsrechten vorliegen muss – der Verkäufer haftet ansonsten nach § 435 BGB.

Nach § 566 BGB sowie nach § 581 Abs. 2 i. V. m. § 566 BGB gehen Miet- bzw. Pachtverhältnisse kraft Gesetzes auf den Erwerber über. Der Übergang vollzieht sich, jedoch erst zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels. Eine abweichende Regelung dergestalt, dass sich der Übergang von Rechten und Pflichten bereits mit dem Zeitpunkt des Besitzübergangs vollziehen soll, ist möglich.

Achtung

Mietsicherheit

Sämtliche Pflichten aus dem Mietverhältnis gehen auf den Käufer über. Dazu gehört insbesondere die Verpflichtung, nach Ablauf des Mietverhältnisses die empfangene Kaution zurückzugewähren. Im Kaufvertrag sollte daher ausdrücklich eine Regelung aufgenommen werden, wonach etwa geleistete Kautionen vom Verkäufer auf den Käufer übertragen werden. Im Übrigen rechtfertigt die bloße Tatsache des Verkaufs weder eine Kündigung noch eine Mieterhöhung.

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