Kaufvertrag über Wohnungsei... / 5.8 Notaranderkonto

In der Regel erfolgt die Kaufpreisabwicklung über ein Notaranderkonto, was insbesondere dann vorteilhaft ist, wenn der Verkäufer sichergehen will, dass zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung erst dann in das Grundbuch eingetragen wird, wenn sichergestellt ist, dass der Käufer den Kaufpreis tatsächlich bezahlen kann.

 

Achtung

Hinderung an wirtschaftlicher Verwertung

Wird nämlich bei Zahlung ohne Notaranderkonto für den Käufer eine Vormerkung eingetragen und zahlt dieser dann den Kaufpreis nicht, kann der Verkäufer zwar vom Vertrag zurücktreten, bis zur Löschung der Auflassungsvormerkung ist der Verkäufer aber an der wirtschaftlichen Verwertung des Wohnungs- oder Teileigentums gehindert. Für die Löschung der Auflassungsvormerkung ist nämlich die Bewilligung des Käufers oder aber ein Urteil erforderlich, das diese ersetzt.

Bei der Zahlungsabwicklung über Notaranderkonto wird der Verkäufer oder aber der Notar im notariellen Kaufvertrag i. d. R. zur Löschung der Auflassungsvormerkung bevollmächtigt, wenn die Nichtzahlung durch den Käufer nachgewiesen ist. Alternativ kann die Bewilligung des Käufers zur Löschung der Vormerkung vorsorglich in den Vertragstext aufgenommen werden, die selbstverständlich erst dann beim Grundbuchamt vorgelegt werden darf, wenn die Nichtzahlung nachgewiesen wird.

In den meisten Fällen bestehen auch die finanzierenden Kreditinstitute auf der Abwicklung über ein Notaranderkonto. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn mehrere Kreditinstitute in die Finanzierung eingebunden sind. Die Kaufpreisabwicklung über ein Notaranderkonto hat dabei den Vorteil, dass nach der Zahlung des Eigenkapitals durch den Käufer und nach Zahlung des Fremdkapitals durch die finanzierenden Banken der Gesamtkaufpreis an den Verkäufer weitergeleitet wird und die Finanzierungsgrundschulden für die Finanzierungsgläubiger ranggerecht eingetragen werden.

 

Achtung

Zwangsversteigerungsobjekte

Bei der Veräußerung zwangsversteigerungsbefangener Objekte darf der Antrag auf Eintragung der Vormerkung nicht davon abhängig gemacht werden, dass vorab der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto hinterlegt ist. Denn bei versteigerungsbefangenem Sondereigentum muss die Vormerkung für den Käufer möglichst schnell in das Grundbuch eingetragen werden, um die Zwischeneintragung von Sicherungspfandrechten oder Vormerkungen auf Eintragung von Sicherungspfandrechten im Rang vor der Vormerkung zu verhindern.

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