Kaufvertrag über Wohnungsei... / 5.2 Besonderheiten beim Bauträgervertrag

Nach den Bestimmungen der MaBV ist der Käufer im Rahmen eines Bauträgervertrags erst dann zu Zahlungen an den Bauträger verpflichtet, wenn dieser sämtliche in § 3 Abs. 1 MaBV geregelten und unter dem Abschnitt 4.2 dargestellten Voraussetzungen erfüllt hat. Da diese jedoch in der Praxis einen längeren Zeitraum beanspruchen, kann der Bauträger gemäß § 7 MaBV dann Zahlungen des Käufers verlangen, wenn er eine den Anforderungen dieser Bestimmung genügende Bürgschaft stellt. Hat der Bauträger dann die Voraussetzungen gemäß § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt, kann er die Bürgschaft zurückfordern.

 
Hinweis

Sieben Kaufpreisraten

Im Einzelnen kann der Bauträger entsprechend des Baufortschritts insgesamt sieben Kaufpreisraten fordern. Im notariellen Kaufvertrag sollte unbedingt die Ratenfälligkeit festgelegt werden, damit der Käufer erkennen kann, zu welchem Zeitpunkt er welche Rate zu begleichen hat.

Durch die Ratenzahlungsweise soll letztlich sichergestellt werden, dass der Käufer nur solche Bauleistungen zu bezahlen hat, die seitens des Bauträgers tatsächlich auch erbracht wurden. Gleichfalls problematisch stellt sich die Situation immer im Fall der Insolvenz des Bauträgers dar. Zwar hat der Käufer entsprechend des tatsächlichen Baufortschritts nur Zahlungen für bereits erbrachte Bauleistungen geleistet, für die Fertigstellung jedoch ist er selbst verantwortlich. Des Weiteren ergeben sich regelmäßig insbesondere bei größeren Eigentumswohnanlagen im Hinblick auf die Vielzahl der Käufer Probleme.

 
Praxis-Tipp

Fertigstellungsrisiko absichern

Gegen ein etwaiges Insolvenzrisiko kann sich der Erwerber durch eine sogenannte Fertigstellungsbürgschaft absichern. Dieses Sicherungsinstrument ist gleichfalls in der Praxis selten. Weitere Möglichkeit ist, im notariellen Kaufvertrag eine Vereinbarung zu treffen, nach der der Kaufpreis erst nach vollständiger Fertigstellung des Objekts fällig wird. Im Hinblick auf die höheren Finanzierungskosten des Bauträgers kann eine derartige Regelung jedoch zu einer Verteuerung der Eigentumswohnung führen.

 
Wichtig

Umsetzung eines Sonderwunsches nach Entstehen der werdenden Gemeinschaft

Nicht selten vereinbaren Wohnungserwerber mit dem Bauträger Sonderwünsche, die Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum haben. Mit der Entstehung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der Bauträger allerdings seine uneingeschränkte Verfügungsbefugnis. Sofern er auf Veranlassung eines künftigen Wohnungseigentümers eine Änderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt und eine werdende Eigentümergemeinschaft bereits entstanden ist, handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG. Der Erwerber von Wohnungseigentum, der mit dem teilenden Bauträger eine partiell planwidrige Errichtung der Wohnungseigentumsanlage vereinbart, ist allerdings weder mittelbarer Handlungsstörer noch Zustandsstörer. Von ihm selbst kann demnach nicht die Beseitigung der baulichen Veränderung verlangt werden. Er ist allerdings zur Duldung der Beseitigung verpflichtet.

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