Kaufvertrag über Wohnungsei... / 1.3 Veräußerungszustimmung

Es kann gemäß § 12 WEG vereinbart werden , dass die Veräußerung des Wohnungs- oder Teileigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer, des Verwalters oder eines Dritten bedarf. Besteht ein solches Zustimmungserfordernis, sollte dies im Vertrag dokumentiert werden.

 
Achtung

Kaufvertrag bis zur Zustimmung schwebend unwirksam

Zu beachten ist jedenfalls, dass ein Kaufvertrag über das Wohnungs- oder Teileigentum so lange schwebend unwirksam ist, bis die Zustimmung in der erforderlichen Form erteilt ist.

Die Zustimmung zur Eigentumsübertragung kann nicht mehr widerrufen werden, wenn die Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag wirksam erteilt war. Wird die Zustimmung versagt, so hat grundsätzlich nur der Verkäufer die Möglichkeit, gegen die Versagung der Zustimmungserklärung vorzugehen. Dem potenziellen Erwerber stehen hier keine Rechte zu.

Regelt die Gemeinschaftsordnung als Ausnahme einer Veräußerungszustimmung "die erste Veräußerung nach Teilung", ist hiervon nicht eine erneute Veräußerung durch eine Person umfasst, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben. Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch die sog. werdenden Wohnungseigentümer zuzustimmen.

 
Praxis-Beispiel

Zweitveräußerung

Der Bauträger hatte nach der Teilung sämtliche Sondereigentumseinheiten an einen Erwerber veräußert. Dieser veräußert nun als im Grundbuch eingetragener Eigentümer seinerseits die Einheiten. Die Zustimmung des Verwalters ist auch hier erforderlich, da es sich nicht mehr um eine Erstveräußerung handelt. Sind zugunsten weiterer Erwerber bereits Auflassungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen und ist der Besitz an den Einheiten auf sie übergegangen, haben sie bei der Beschlussfassung über die Zustimmung zur Veräußerung mitzustimmen, so die Zustimmung des Verwalters durch Beschluss ersetzt werden soll.

 
Wichtig

Kosten der Veräußerungszustimmung sind solche der Gemeinschaft

Ohne Weiteres haftet der Erwerber nicht für die Kosten anderer als der des Beurkundungsverfahrens betreffenden Urkunden, wie etwa für die Beglaubigung der Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG.

Kosten, die im Zusammenhang vereinbarter Veräußerungszustimmung des Verwalters entstehen, sind in erster Linie Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Innenverhältnis kann eine verursacherbezogene Kostentragungsverpflichtung des veräußernden Wohnungseigentümers beschlossen werden. Gegenüber dem Notar haftet wegen der Kosten der Unterschriftsbeglaubigung zunächst nur der Verwalter. Er hat allerdings einen Rückgriffanspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

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