Kaufpreiszahlung über Notar... / 2 Berechtigtes Sicherungsinteresse

Der Notar darf aber einen Vertrag über Anderkonto nur dann abwickeln, wenn ein berechtigtes Sicherheitsinteresse besteht (§ 57 Abs. 1 Beurkundungsgesetz – BeurkG n. F., § 54a Abs. 1 BeurkG a. F.). Ohne berechtigtes Sicherheitsinteresse ist über "Direktzahlung" abzuwickeln. Dabei teilt der Notar dem Käufer oder der finanzierenden Bank lediglich mit, wenn die vertraglichen Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung vorliegen. Das Geld fließt dann unmittelbar an den Verkäufer.

Der Begriff des "berechtigten Sicherheitsinteresses" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff. Dieser gibt dem Notar im Einzelfall einen Beurteilungsspielraum, der nur begrenzt überprüfbar ist.

Wann liegt aber ein "berechtigtes Sicherheitsinteresse" vor und wann nicht?

Ist dies nicht von vornherein erkennbar, sollte der Notar versuchen, die Bank zur Durchführung einer Direktzahlung zu bewegen. Kann dies vor der Beurkundung nicht mehr abgeklärt werden, wird es empfehlenswert sein, eine fakultative Verwahrungsvereinbarung in den Vertrag aufzunehmen.

Die Bundesnotarkammer hat in ihrem Rundschreiben vom 11.1.1996 (Anhang 5 – bestätigt durch Rundschreiben v. 4.9.2000- Fallkonstellationen gebildet, in denen i. d. R. ein "berechtigtes Sicherungsinteresse" besteht oder nicht besteht. Ebenso haben der Vorstand der Notarkammer Hamm und der Präsident des OLG Hamm "Gemeinsame Richtlinien zur Auslegung des § 54a Abs. 2 Ziff. 1 BeurkG" entwickelt, ebenso die Schleswig-Holsteinische Notarkammer.

Fallgruppen

Die hier gebildeten Fallgruppen sind eine Orientierungshilfe, um einer "formularmäßig" vorgesehenen Verwahrung vorzubeugen. Sie sollen den Notar dazu anhalten, das Vorliegen des "berechtigten Sicherungsinteresses" in jedem einzelnen Fall zu prüfen und bei dieser Prüfung besondere Sorgfalt anzuwenden, wenn es sich um eine Konstellation handelt, die keinem der Regelbeispiele entspricht. Die Regelbeispiele für die Bejahung eines berechtigten Sicherungsinteresses bedeuten indes nicht, dass in anderen Fällen ein berechtigtes Sicherungsinteresse durch den Notar nicht bejaht werden könnte.

Überforderung der Beteiligten

Aus der Sicht des Vorstandes der Schleswig-Holsteinischen Notarkammer kann ein berechtigtes Sicherungsinteresse gegeben sein, wenn die Beteiligten bei der Erfüllung der bei Direktzahlung erforderlichen Mitwirkungspflichten erkennbar überfordert wären, z. B. wegen Geschäftsungewandtheit, Alters, Krankheit oder Ortsabwesenheit.

Zulässig ist eine Verwahrung nach der im Rundschreiben der BNotK aufgeführten Fallgruppe auch dann, wenn ein objektiv bestehendes Sicherungsinteresse auf andere Weise abgesichert werden könnte, die Absicherung über ein Notaranderkonto aber die deutlich schnellere oder einfachere Abwicklung ermöglicht. Streitig ist insbesondere, ob ein "berechtigtes Sicherungsinteresse" vorliegen kann, wenn das finanzierende Kreditinstitut auf einer – objektiv nicht notwendigen –Abwicklung über Notaranderkonto besteht.

Ein berechtigtes Sicherungsinteresse kann z. B. auch durchaus dann vorliegen, wenn i. S. d. gebildeten Fallgruppen kein gesteigertes Abwicklungsrisiko ersichtlichist, aber der Notar aufgrund seiner Kenntnisse, die er aus der konkreten Vertragsbesprechung gewonnen hat, und aufgrund seiner Erfahrung es für ratsam hält, den Kaufpreis vor einer Grundbuchbelastung auf Anderkonto sicherzustellen.

Berechtigtes Interesse beim Bauträgervertrag?

Beim Bauträgervertrag besteht ein berechtigtes Interesse nur für die letzte Rate und auch nur dann, wenn die Hinterlegung nach vollständiger Fertigstellung erfolgen soll. Jede Klausel, die eine weitergehende Hinterlegung vorsieht, führt nach der Rechtsprechung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Verbrauchers (§§ 307, 309 Nr. 2a BGB); denn durch die Hinterlegung auf ein Anderkonto wird die Durchsetzung des eigenen Leistungsverweigerungsrechts beeinträchtigt.

Fehlt das "berechtigte Interesse", liegt nach Hans. OLG Bremen eine unrichtige Sachbehandlung vor; die Hebegebühr darf nicht erhoben werden, sondern nur die Nebentätigkeitsgebühr.

Kein berechtigtes Interesse

Als eindeutige Fälle, in denen der Notar kein berechtigtes Sicherungsinteresse annehmen kann, sind die Fälle zu betrachten, in denen die Abwicklung über Notaranderkonto nicht der Absicherung einer der Beteiligten, sondern nur der Zahlungsabwicklung dient, also

· wenn keine dinglich Berechtigten abzulösen sind,

· wenn bestehende Belastungen übernommen werden oder die Leistungsfreistellung ohne Ablösung möglich ist,

· wenn die Ablösung von Eigenmitteln des Käufers möglich ist oder

· bei Sicherstellung der Grunderwerbsteuerzahlung.

Das OLG Celle sieht bereits einen eindeutigen Verstoß gegen die Vorschriften des § 54a Abs. 2 Nr. 2 BeurkG n. F. (jetzt § 57 Abs. 2 Nr. 2 BeurkG

), der eine disziplinarrechtliche Maßnahme rechtfertigen kann, wenn der Notar das Verwahrungsgeschäft allein deswegen durchgeführt hat, weil die Beteiligten es wollten und Dritte in das Geschäft nicht involviert waren. Selbst ein einmaliger Verstoß rechtfertigt nach OLG Celle eine diszipl...

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