Kaufpreisaufteilung bei Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung

1 Leitsatz

Die Arbeitshilfe des BMF zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises gewährleistet nicht die Aufteilung nach den realen Verkehrswerten. Das FG ist daher in der Regel gehalten, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen, wenn es nicht ausnahmsweise selbst über die nötige Sachkunde verfügt.

2 Das Problem

Eine Grundstücksgemeinschaft (G) erwarb 2017 in einer Großstadt eine Eigentumswohnung in einem 1973 fertiggestellten Mehrfamilienhaus. Der Kaufpreis betrug laut Kaufvertrag 110.000 EUR. Der anteilige Grundstückswert wurde vertraglich mit 20.000 EUR angesetzt. Die Anschaffungskosten beliefen sich einschließlich Nebenkosten auf 118.000 EUR.

In ihrer Feststellungserklärung berücksichtigte G die AfA-Bemessungsgrundlage mit 96.547 EUR, das entspricht 20.000/110.000 = 81,81 % des Gesamtkaufpreises.

Das FA ermittelte dagegen auf der Grundlage der vom BMF im Internet bereitgestellten "Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)" einen Gebäudeanteil von nur 30,9 % und damit eine AfA-Bemessungsgrundlage von 36.463 EUR.

Das FG wies die Klage ab. Die vertragliche Kaufpreisaufteilung entspreche nicht den realen Wertverhältnissen. Die Arbeitshilfe des BMF sei – insbesondere für die Ermittlung des Gebäudesachwerts – grundsätzlich eine geeignete Schätzungshilfe.

3 Die Entscheidung

Eine Korrektur der vertraglichen Aufteilung kommt nur in Betracht, wenn sie die realen Wertverhältnisse grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

Verifizierung der vertraglichen Kaufpreisaufteilung

Grundsätzlich ist die vertragliche Aufteilung der Besteuerung zugrunde zu legen. Das gilt nur dann nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt wurde (BFH v. 28.10.1998, X R 96/96, BStBl II 1999 S. 217, Rz 33) oder ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt (BFH v. 1.4.2009, IX R 35/08, BStBl II 2009 S. 663).

Da die Vertragsparteien nicht die Höhe der Steuer – konkret die AfA des Käufers – bestimmen können, hat das FG (bzw. das FA) im Einzelfall zu prüfen, ob Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Es darf sich nicht darauf beschränken, die vereinbarte Aufteilung steuerrechtlich nachzuvollziehen, sondern hat das Ergebnis durch weitere Umstände, insbesondere die objektiv am Markt erzielbaren Preise oder Verkehrswerte zu verifizieren (BFH v. 4.12.2008, IX B 149/08, BFH/NV 2009 S. 365).

Korrektur der vertraglichen Aufteilung

Eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten ist grundsätzlich ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung die Werte nicht angemessen wiedergibt. Das FG hat anhand der Gesamtumstände zu würdigen, ob besondere Aspekte die Abweichung nachvollziehbar erscheinen lassen (Ausstattungsmerkmale, Nutzbarkeit, Straßenlärm, soziale Einrichtungen usw.). Dabei steht dem FG ein gewisser Bewertungsspielraum zu (BFH v. 16.9.2015, IX R 12/14, BStBl II 2016 S. 397, Rz 24). Kann die vertragliche Aufteilung nicht zugrunde gelegt werden, hat sie das FG durch eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten zu ersetzen. Diese Situation liegt im Streitfall vor. Denn der vertraglich ausgewiesene Kaufpreis für Grund und Boden (20.000 EUR) weicht erheblich von dem Bodenrichtwert (77.713 EUR) ab (um 75 %).

Keine Aufteilung anhand der BMF-Arbeitshilfe

Im Streitfall durfte das FG die vertragliche Aufteilung nicht durch die anhand der BMF-Arbeitshilfe ermittelte Aufteilung ersetzen. Die Arbeitshilfe genügt nicht den Anforderungen an die Methodenwahl. Es handelt sich um ein vereinfachtes Sachwertverfahren. Damit widerspricht die Arbeitshilfe schon im Ausgangspunkt der Gleichwertigkeit der Bewertungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren). Die Ermittlungsmethode kann nicht auf ein Wertermittlungsverfahren beschränkt werden (BFH v. 27.11.2017, IX B 144/16, BFH/NV 2018 S. 218, Rz 6). Darüber hinaus weist die Arbeitshilfe einen systemischen Fehler auf, indem bei der Ermittlung des Gebäudewerts der vor allem in großstädtischen Ballungsräumen relevante sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktor unberücksichtigt bleibt.

Begutachtung durch einen Sachverständigen

Hiervon ausgehend musste der BFH den Fall zur Neubewertung an das FG zurückverweisen. Dabei ist das FG in der Regel gehalten, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen (BFH v. 21.12.2011, VIII B 88/11, BFH/NV 2012 S. 600, Rz 4).

4 Entscheidung

BFH, Urteil v. 21.7.2020, IX R 26/19