Aus der Jahresgesamtabrechnung leitet sich als notwendiger Bestandteil die Einzelabrechnung ab, indem das Ergebnis auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt wird. Die Einzelabrechnungen sind insoweit von maßgeblicher Bedeutung für die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Beschluss festzusetzenden Nachschüsse bzw. Beitragsanpassungen.
Genehmigungsbeschluss ist Anspruchsgrundlage
Ein Beschluss der Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die auf Grundlage der Jahresgesamt- und der Einzelabrechnungen festgesetzten Nachschüsse ist jedenfalls Voraussetzung für die Geltendmachung von Fehlbeträgen aus der Jahresabrechnung.[1]
Betreffen Ausgaben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unstreitig nur einen Wohnungseigentümer, können sie in die Jahresgesamtabrechnung aufgenommen und vollständig in die Einzelabrechnung des betreffenden Wohnungseigentümers eingestellt werden.[2]
Die Einzelabrechnung wird aus der Gesamtabrechnung abgeleitet, indem durch Anwendung des jeweils einschlägigen Verteilungsschlüssels der Kostenbetrag pro Wohnungs-/Teileigentum ermittelt wird. Das Wohnungseigentumsgesetz setzt in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach wie vor das Verhältnis der Miteigentumsanteile als Kostenverteilungsmaßstab fest.
2.2.1 Einzelbelastung von Wohnungseigentümern
Häufig wird Verwaltungsaufwand von einzelnen Wohnungseigentümern verursacht, sei es in Form von Mahnungen, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder dem Erfordernis einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG. Auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer eine verursacherbezogene Kostenbelastung beschließen. Insoweit können sie grundsätzlich beschließen, dass eine Belastung mit den Kosten verursacherbezogen auch im Rahmen der Jahreseinzelabrechnung der betreffenden Sondereigentumseinheit erfolgen kann. Dass der neue Wohnungseigentümer diese Kosten ggf. als Bestandteil der Abrechnungsspitze zu tragen hat, steht dem nicht entgegen.[1] Die Frage eines Eigentümerwechsels tangiert ohnehin nicht, da die Jahresabrechnung objektbezogen und nicht personenbezogen ist.
Regelung im Verwaltervertrag wäre unwirksam
Lediglich eine entsprechende Regelung im Verwaltervertrag über eine verursacherbezogene Kostenbelastung wäre unwirksam. Im Verwaltervertrag können keine Verpflichtungen zulasten einzelner Wohnungseigentümer geregelt werden. Sie wären als Verpflichtungen zu Lasten Dritter nichtig.[2]
Eine exklusive Belastung des Wohnungseigentümers mit den Kosten der Beseitigung (etwa von diesem verursachte Schäden) ist dann unproblematisch möglich, wenn er die Schadensverursachung anerkannt hat oder der Schadensersatzanspruch gerichtlich tituliert ist. Dann kann eine unmittelbare Belastung in der Einzelabrechnung erfolgen.
Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, kann eine Kostenbelastung nicht erfolgen. Es kann auch nicht etwa beschlossen werden, ein Wohnungseigentümer schulde der Gemeinschaft einen Betrag X, weil er einen Schaden verursacht hat und dieser Umstand gerade streitig ist.[3]
Der Schabenbefall
In einer Wohnung war es zu einem massiven Schabenbefall gekommen, der sich dann auf andere Wohnungen ausgeweitet hatte. Der vom Verwalter beauftragte Fachunternehmer, der selbst Sachverständiger ist, hatte zwar die hauptbefallene Wohnung als Ursache lokalisiert, allerdings konnten die Kosten der Schabenbekämpfung im Rahmen der Jahresabrechnung nicht der Eigentümerin der Wohnung auferlegt werden, da diese bestritten hatte, ihre Wohnung – bzw. die ihrer Mieter – sei für den Schabenbefall verantwortlich gewesen.
In derartigen Fällen muss also der jeweilige Wohnungseigentümer entsprechend von der Gemeinschaft verklagt werden. Erfolgt im Fall des Bestreitens des mutmaßlichen Kostenverursachers dennoch eine Einzelbelastung in der Jahresabrechnung, bekommt die Eigentümergemeinschaft
- kein Geld und hat
- die entsprechende Anfechtungsklage verloren.
2.2.2 Abweichende Kostenverteilungsschlüssel
Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist durch Vereinbarung abdingbar. So wird in vielen Gemeinschaftsordnungen eine abweichende Kostenverteilung vereinbart, die für unterschiedliche Kostenarten verschiedene Verteilungsschlüssel vorsieht, die dem Gerechtigkeitsempfinden der Eigentümer eher entsprechen oder aus anderen Gründen praktikabler erscheinen. So wird z. B. häufig eine Verteilung umlagefähiger Betriebskosten im Verhältnis der Wohnflächen bevorzugt, um vermietenden Eigentümern eine problemlosere Weiterbelastung dieser Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung an ihren Mieter zu ermöglichen, wobei dies vor dem Hintergrund der Bestimmung des § 556a Abs. 3 BGB nicht mehr erforderlich ist. Danach ist nämlich auch für die mietrechtliche Betriebskostenabrechnung die Ja...
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