Aus der Jahresgesamtabrechnung leitet sich als notwendiger Bestandteil die Einzelabrechnung ab, indem das Ergebnis auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt wird. Die Einzelabrechnungen sind insoweit von maßgeblicher Bedeutung für die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. durch Beschluss festzusetzenden Nachschüsse bzw. Beitragsanpassungen.

 

Genehmigungsbeschluss ist Anspruchsgrundlage

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. über die auf Grundlage der Jahresgesamt- und der Einzelabrechnungen festgesetzten Nachschüsse ist jedenfalls Voraussetzung für die Geltendmachung von Fehlbeträgen aus der Jahresabrechnung.[1]

 

Darstellung über Ausgaben der Gemeinschaft, die nur einen Eigentümer betreffen

Betreffen Ausgaben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur einen Wohnungseigentümer, können sie in die Jahresgesamtabrechnung aufgenommen und vollständig in die Einzelabrechnung des betreffenden Wohnungseigentümers eingestellt werden.[2]

II Ausgaben

 
Ausgabenart

Gesamtbetrag

(EUR)
Umlageart Verteilerschüssel

Ihr Anteil

(EUR)
Kontoführungsgebühren 600,00 Objekte 1/5 120,00
Kleinreparaturen 400,00 MEA 250/1.000 100,00
Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren 36,00 Verursacher*   36,00
*Verwaltungsmehraufwand

Die Einzelabrechnung wird aus der Gesamtabrechnung abgeleitet, indem durch Anwendung des jeweils einschlägigen Verteilungsschlüssels der Kostenbetrag pro Wohnungs-/Teileigentum ermittelt wird. Das Wohnungseigentumsgesetz setzt in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. nach wie vor das Verhältnis der Miteigentumsanteile als Kostenverteilungsmaßstab fest.

2.2.1 Abweichende Kostenverteilungsschlüssel

Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. ist durch Vereinbarung abdingbar. So wird in vielen Gemeinschaftsordnungen eine abweichende Kostenverteilung vereinbart, die für unterschiedliche Kostenarten verschiedene Verteilungsschlüssel vorsieht, die dem Gerechtigkeitsempfinden der Eigentümer eher entsprechen oder aus anderen Gründen praktikabler erscheinen. So wird z. B. häufig eine Verteilung umlagefähiger Betriebskosten im Verhältnis der Wohnflächen bevorzugt, um vermietenden Eigentümern eine problemlosere Weiterbelastung dieser Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung an ihren Mieter zu ermöglichen, wobei dies vor dem Hintergrund der Bestimmung des § 556a Abs. 3 BGB nicht mehr erforderlich ist. Danach ist nämlich auch für die mietrechtliche Betriebskostenabrechnung die Jahresabrechnung maßgeblich, wenn die Mietvertragsparteien nicht etwas anderes vereinbart haben. Für Kostenpositionen wie Verwalterhonorar und Kabel-TV-Gebühren wird im Übrigen oft eine Verteilung nach Anzahl der Wohnungen/Garagen (bzw. Anzahl der tatsächlichen Nutzer) als gerechter empfunden.

§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. ist nach Maßgabe von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. mit Ausnahme der Kosten baulicher Veränderungen durch einfachen Mehrheitsbeschluss abänderbar.

Insoweit kann mehrheitlich auch von einer etwa in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenverteilung auch nur für einzelne Kosten abgewichen werden.

 

Achtung: Beschluss erforderlich

Stets zu beachten ist, dass es eines ausdrücklichen, eigenständigen Beschlusses über die Änderung der Kostenverteilung bedarf. Lediglich die Beschlussfassung auf Grundlage von § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. über die Festsetzung von Nachschüssen bzw. Anpassungen auf Grundlage der Jahresabrechnung unter Anwendung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels, führt nicht zur Kostenverteilungsänderung und bewirkt, dass der nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. gefasste Beschluss grundsätzlich anfechtbar ist.[1]

Wünschen die Wohnungseigentümer die Verteilung des Verwalterhonorars pro Wohnung bzw. pro Stellplatz und sieht die Gemeinschaftsordnung aber eine Verteilung aller Kosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile vor, kann die gewünschte Verteilung des Verwalterhonorars nach Objekten über die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. mehrheitlich beschlossen werden. Eine Verteilung des Verwalterhonorars nach Objekten entspricht am ehesten den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

 

Beschlussmuster: Verteilung des Verwalterhonorars unter Abweichung von der Gemeinschaftsordnung

TOP XX: Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich des Verwalterhonorars (der Verwaltungskosten)

Gemäß § ____ der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars ____ zur Urkundenrollen-Nummer _____ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen. Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, das Verwalterhonorar sowie die mit dem Verwalter im Verwaltervertrag vom ______ zusätzlich vereinbarten Sonderhonorare (Alternative: sowie die Honorare und Aufwandsentschädigungen für den Verwaltungsbeirat und dessen Vermögensschadenhaftpflichtversicherung sowie die so...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge