Jahresabrechnung: Verfahrenskostenbelastung des Verwalters bei Missachtung aktueller BGH-Rechtsprechung!
  
Begriff

Die grob fehlerhafte Erstellung einer Jahresabrechnung unter Missachtung der maßgeblichen BGH-Rechtsprechung zur Darstellung der Instandhaltungsrücklage und dem unterschiedlichen Ausweis der Heizkosten in Jahresgesamt- und Jahreseinzelabrechnung mit fehlender Erläuterung des Unterschiedsbetrags führt nicht nur zur Ungültigkeit des Genehmigungsbeschlusses, sondern rechtfertigt – zumindest im Wiederholungsfall – auch eine Verfahrenskostenbelastung des Verwalters (AG Hamburg-Barmbek, Beschluss v. 17.4.2014, 880 C 27/12).

Ist-Rücklage ist darzustellen!

Vorliegend wurde der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung auf Anfechtung eines Wohnungseigentümers für ungültig erklärt. Bereits die Vorjahresabrechnung war in einem früheren Verfahren für ungültig erklärt worden. Beide Abrechnungen hatten die Vorgaben des Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09) hinsichtlich den Anforderungen an die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung missachtet. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind jedenfalls in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in der Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. Der Soll-Betrag der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage darf nicht als nur fiktive Ausgabe angesetzt werden. Insbesondere darf nicht bei der Darstellung der Rücklage der Soll-Betrag als Zugang allein dargestellt werden, obwohl der Ist-Zugang geringer ist. Da gerade der Ist-Zugang Aufschlüsse über die tatsächlich vorhandenen Geldmittel ermöglicht, ist er freilich anzugeben, die Soll-Zuführungen sind hingegen bedeutungslos, da ohnehin etwaige Rückstände auf die Instandhaltungsrücklage darzustellen sind.

Unterschiedliche Darstellung der Heizkosten in Gesamt- und Einzelabrechnungen!

Überdies war die Abrechnung der Heizkosten fehlerhaft. Ähnlich der Rechtslage im Mietrecht hat der BGH jedenfalls auch für das Wohnungseigentumsrecht entschieden (BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10), dass in die Jahresgesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen sind. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern. Zwar wurde in der Abrechnung ein bestimmter Gesamtausgabenbetrag dargestellt und daneben der auf den jeweiligen Eigentümer entfallende Anteil. An anderer Stelle der Abrechnung finden sich Hinweise, woraus sich der Gesamtausgabenbetrag zusammensetzt, darunter ein geringerer Betrag zu einer Abrechnungsposition "Heizkosten gem. Rechnung". Eine Angabe aller geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, fehlt jedoch. Auch findet sich in der Abrechnung an keiner Stelle eine Erläuterung des Unterschiedsbetrags.

Grobes Verschulden des Verwalters

Die Kosten des Rechtsstreits wurden dem Verwalter auferlegt. Gemäß § 49 Abs. 2 WEG können dem Verwalter jedenfalls die Prozesskosten auferlegt werden, wenn die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft. Ein grobes Verschulden im Sinne grober Fahrlässigkeit ist zu bejahen, wenn der Verwalter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem und ungewöhnlich hohem Maße unbeachtet lässt. Ein in subjektiver Hinsicht aufgrund einerseits der seit Langem bekannten, von der obergerichtlichen Rechtsprechung geforderten Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung, und andererseits aufgrund der Entscheidung des Gerichts im Vorprozess war unentschuldbares Fehlverhalten vorliegend anzunehmen.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Die grob fehlerhafte Erstellung einer Jahresabrechnung unter Missachtung nunmehr bereits seit 3 bzw. 5 Jahre bekannter und in der Literatur besonders intensiv behandelter höchstrichterlicher Rechtsprechung stellt jedenfalls zumindest im Wiederholungsfall erklärter Ungültigkeit der Jahresabrechnung den klassischen Anwendungsbereich einer Verfahrenskostenbelastung des Verwalters auf Grundlage der Bestimmung des § 49 Abs. 2 WEG dar.

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge