Jahresabrechnung (WEMoG) / 4 Bekanntmachung

Auch wenn es lediglich einen formalen Mangel darstellt, wenn der Verwalter den Wohnungseigentümern den Entwurf der ihre Sondereigentumseinheit betreffenden Jahreseinzelabrechnung nicht übersendet, sollte der Verwalter das insoweit noch nach früherer Rechtslage bestehende Erfordernis durchaus weiter beachten, da dies bereits in der Rechtsprechung gefordert wurde.^[1] Hiernach stellt es einen Beschlussmangel dar, wenn den Wohnungseigentümern nicht der Entwurf der Gesamtabrechnung und die den Wohnungseigentümer betreffende Einzelabrechnung vorab zur Prüfung zur Kenntnis gereicht wird.

Einsichtsrechte

Weiter wird die Rechtsprechung zur klären haben, ob der Verwalter verpflichtet ist, während der Versammlung Einsicht in die Jahreseinzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer zu ermöglichen, diese also mitzuführen hat, was nach früherer Rechtslage ebenfalls durchaus angenommen wurde.^[2] Vor diesem Hintergrund rechtlicher Unsicherheiten, sollte der Verwalter keine Risiken eingehen und die Einzelabrechnungen bereit halten. Weiterhin hat jedenfalls jeder stimmberechtigte Eigentümer das Recht zur Kontrolle, ob in den Einzelabrechnungen bzw. Saldenlisten der anderen Wohnungseigentümer zu hohe Guthaben oder zu niedrige Nachzahlungen zulasten der Gemeinschaft und damit mittelbar zum eigenen Nachteil eingesetzt sind. Insoweit hat er ein in § 18 Abs. 4 WEG gesetzlich verbrieftes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen, welches jedenfalls unzweifelhaft auch im Vorfeld der Versammlung für jeden Wohnungseigentümer besteht und nicht an ein besonderes rechtliches Interesse gebunden ist. Aber auch nach Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung besteht dieses Recht freilich weiter. Jedenfalls für den Fall, dass im Rahmen der Beschlussfassung gerade keine Möglichkeit zur Einsichtnahme besteht, letztlich der Verwalter auch nicht als verpflichtet anzusehen wäre, die Abrechnungsunterlagen in der Versammlung bereit zu halten und ggf. auch nicht als verpflichtet angesehen werden kann, überhaupt die jeweiligen Einzelabrechnungen im Vorfeld zu übersenden, haben die Wohnungseigentümer keine andere Möglichkeit zur Kontrolle der Richtigkeit der auf Grundlage von § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossenen Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge.

Führt die verweigerte Einsichtnahme zur Anfechtbarkeit des Genehmigungsbeschlusses?

Hat der Verwalter einem Wohnungseigentümer nach alter Rechtslage vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung die von ihm begehrte Einsicht in die Verwalterunterlagen verweigert, widersprach der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung ordnungsmäßiger Verwaltung.^[3]

Entsprechendes wurde für den Fall angenommen, dass dem bevollmächtigten Mieter oder einer Person seines Vertrauens zu Unrecht zuvor die Belegeinsicht verweigert wurde und der Wohnungseigentümer mangels eigener Sachkunde ein Interesse an der Einsichtnahme durch diese Personen hatte.^[4]

Neue Rechtslage

Es dürfte vorsichtig zu prognostizieren sein, dass derartige Grundsätze nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr gelten dürften. Verweigert allerdings der Verwalter auch nach erfolgter Beschlussfassung die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen, bleibt dem Einsicht begehrenden Wohnungseigentümer bereits angesichts der nach wie vor maßgeblichen Anfechtungsfrist des § 45 WEG keine andere Möglichkeit, als den auf Grundlage von § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG gefassten Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassung der Beitragszahlungen anzufechten und seine Klage mit einem Antrag auf Ermächtigung zur Unterlageneinsicht zu verbinden. Zu beachten ist hier, dass die entsprechende Klage nicht gegen den Verwalter zu richten ist, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sowohl die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung wie auch diejenige auf Ermöglichung der Unterlageneinsicht, trifft im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter wird insoweit lediglich als ihr Ausführungsorgan tätig.

Kopien nur gegen Kostenerstattung!

Sollten Wohnungseigentümer im Vorfeld der Versammlung die Anfertigung von Kopien der Einzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer gegen Kostenerstattung vom Verwalter begehren, war und ist ebenfalls nicht abschließend geklärt, ob der Verwalter diesem Begehren nachkommen muss. Zweifellos aber hat er seine Infrastruktur insoweit zur Verfügung zu stellen, sodass Wohnungseigentümer vor Ort Kopien fertigen können. Allerdings wird man den Einsicht begehrenden Wohnungseigentümer durchaus auch auf ein Fertigen von Fotos mittels Smartphone verweisen können.

Für das Anfertigen der Kopien hat der Verwalter jedenfalls einen Aufwendungsersatzanspruch gegen den jeweiligen Wohnungseigentümer. Angemessen sind hier Kopierkosten in Höhe von 0,30 EUR pro Kopie.^[5] Seine Grenzen findet der Anspruch auf Kopienanfertigung gegen Kostenerstattung ohnehin im Schikane- und Missbrauchsverbot der §§ 226, 242 BGB. Besteht ausnahmsweise einmal ein Anspruch auf Kopienübersendung, muss sich das Ersuc...