Jahresabrechnung (WEMoG) / 2.1 Gesamtabrechnung

Maßgeblich für die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu beschließenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge sind zwar in erster Linie die Jahreseinzelabrechnungen. Allerdings sollte auch hier aus Transparenzgründen nicht auf die Erstellung der Jahresgesamtabrechnung verzichtet werden. Grundsätzlich sollten Verwalter ohnehin nichts an ihrer Abrechnungspraxis ändern, so die von ihnen erstellten Abrechnungen in der Vergangenheit die jeweilige Abrechnungsspitze zum Ergebnis hatten.

Nach wie vor sollte die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben des jeweiligen Wirtschaftsjahres widerspiegeln.^[1]

Relevante und irrelevante Mängel der Jahresabrechnung

• Da die Einnahmen und Ausgaben in der Jahresabrechnung einander gegenüberzustellen sind, um dem Transparenzgebot Rechnung zu tragen, wurde eine Saldierung von Einnahmen und Ausgaben als ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechend angesehen.^[2] Ein Verstoß gegen diesen Grundsatz wird allerdings keine erfolgreiche Anfechtungsklage mehr begründen können, wenn sich die Saldierung lediglich auf wenige Positionen beschränkt. Maßgeblich ist, ob sich Mängel auf die Höhe der zu leistenden Nachschüsse bzw. sich ergebenden Anpassungsbeträge auswirken. Dies ist jedoch nicht der Fall, wenn Einnahmen und Ausgaben saldiert werden. Freilich entspricht eine derartige Praxis weiterhin nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

  Die Saldierung von Einnahmen und Ausgaben innerhalb einer Kostenposition hat auch nach früherer Rechtslage keinen Anfechtungsgrund dargestellt (Kosten des Frischwassers: Verrechnung einer Gutschrift des Wasserversorgers mit Wasserrechnung).^[3]

• Unzweifelhaft entspricht eine Jahresabrechnung dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Einnahmen in der Jahresabrechnung nicht dargestellt werden. Dieser Mangel hatte nach früherer Rechtslage eine Anfechtungsklage per se gerechtfertigt.^[4] Denn aus der Jahresabrechnung – dies gilt sowohl für die Gesamt- als auch für die Einzelabrechnungen – müssen die Einnahmen und Ausgaben erkennbar werden. Hat sich die unterlassene Angabe allerdings nicht auf den Beschlussgegenstand des § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, nämlich die Abrechnungsspitze bzw. die von den Wohnungseigentümern zu leistenden Nachschüsse ausgewirkt, so dürfte dies nach nunmehr geltender Rechtslage keine Anfechtungsklage begründen, gesichert ist dies aber nicht. Etwas anderes kann allerdings dann gelten, wenn in der Jahresabrechnung eine Einnahme dargestellt wird, die es nicht gibt, und sich dies insoweit auf die jeweiligen Abrechnungsspitzen auswirkt. Dann wäre eine Anfechtungsklage definitiv begründet.^[5] Ob der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. der Hausgeldanpassungsbeträge erfolgreich anfechtbar wäre, wenn die Kontenstände nicht dargestellt sind, liegt zwar fern, aber auch das ist nicht gesichert, da die Angabe der Kontenstände zur Prüfung der Schlüssigkeit der Abrechnung erforderlich sind. Wird allerdings der Vermögensbericht zeitgleich mit der Abrechnung den Wohnungseigentümern bekannt gemacht, können die Kontenstände diesem entnommen werden.
• Eine gesondert erstellte Heizkostenabrechnung muss in der Jahresgesamt- und in den Jahreseinzelabrechnungen berücksichtigt und es müssen zumindest in den Jahreseinzelabrechnungen Jahresendsalden ausgewiesen werden. Dies gilt jedenfalls bezüglich des grundsätzlich bestehenden Anspruchs der Wohnungseigentümer auf Erstellung einer ordnungsmäßigen Abrechnung. Dieser Anspruch kann zwar eine Leistungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtfertigen, eine Anfechtung gegen den Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. wohl nur dann, wenn sich der Mangel auf die Höhe der festzusetzenden Nachschüsse bzw. Anpassungen ausgewirkt hat.
• Die Bestimmungen der Mess- und Eichverordnung und des Mess- und Eichgesetzes verbieten die Verwendung ungeeichter Messgeräte und der auf ungeeichte Messgeräte zurückzuführenden Werte im geschäftlichen Verkehr. Die Ermittlung des Energie- und Wasserverbrauchs durch Zwischenzähler in einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt einen geschäftlichen Verkehr i. S. d. Mess- und Eichgesetzes dar und kann insoweit von der zuständigen Behörde untersagt werden. Obwohl der Verwalter die Jahresabrechnung im Innenverhältnis erstellt, ist nicht mehr er der richtige Adressat für eine etwaige Untersagungsverfügung^[6], sondern nunmehr die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter sollte dennoch stets prüfen, ob die in der Wohnanlage vorhandenen Zähler den Anforderungen des Mess- und Eichgesetzes und der Mess- und Eichverordnung genügen. Hierbei handelt es sich nämlich nach wie vor um eine Verwalterpflicht.
• Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Jahresabrechnung Altforderungen enthält, die bereits in früheren Jahresabrechnungen beschlossen worden sind. In diesem Zusammenhang ist insoweit auch auf Grundlage der neuen Rechtslage gar von Beschlussnichtigkeit mangels Beschlusskompetenz auszugehen.^[7...