Jahresabrechnung / 3 Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung

Die endgültige Kostentragungspflicht für das abgerechnete Wirtschaftsjahr wird gemäß § 28 Abs. 5 WEG erst mit dem Beschluss über die Abrechnung begründet. Dabei bedarf es eines ausdrücklichen Beschlusses sowohl über die Gesamtabrechnung als auch über die Einzelabrechnungen. Insbesondere setzt die – ggf. gerichtliche – Geltendmachung eines Nachzahlungsbetrags aus der Abrechnung einen Beschluss über die Einzelabrechnungen voraus.

An die Beschlussfassung selbst sind keine übertriebenen Anforderungen zu stellen. Ein Beschluss über die Jahresabrechnung mit Angabe der entsprechenden Wirtschaftsperiode ist grundsätzlich ausreichend bestimmt, wenn den Wohnungseigentümern im Vorfeld der Beschlussfassung die entsprechende Jahresabrechnung übersandt wurde und zwischenzeitlich an diesem Zahlenwerk keine Änderungen mehr vorgenommen wurden, mithin nur eine Version existiert.

Die Bestimmtheit eines solchen Beschlusses soll auch dann ohne präzise Bezugnahme auf externe Dokumente gegeben sein, wenn vor der Beschlussfassung Änderungen am Abrechnungswerk erfolgten und deshalb eine Beschlussfassung bereits vertagt worden war und der Verwalter vor der Abstimmung durch ein Schreiben verdeutlicht hatte, dass die ursprüngliche Abrechnung durch die neuere Version ersetzt werden sollte.

Fehlt es allerdings am Hinweis, dass die ursprüngliche Abrechnung durch die neuere Version ersetzt werden soll, bedarf es ausdrücklicher Beschlussfassung über die konkret geänderte Abrechnung mit Druckdatum, ansonsten ist der Genehmigungsbeschluss wegen mangelnder Bestimmtheit nichtig.

 

Wichtig

Genehmigungsfiktionen in der Gemeinschaftsordnung

In seltenen Fällen enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen Regelungen, wonach vom Verwalter erstellte Jahresabrechnungen als genehmigt gelten, wenn die Wohnungseigentümer nicht binnen bestimmter Frist Einwendungen gegen die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung erheben oder diese vom Verwaltungsbeirat nicht binnnen gesetzter Frist geprüft und genehmigt wurde. Nach überwiegender Ansicht sind derartige Klauseln trotz der Möglichkeit der Abbedingung des § 28 WEG wegen einer Benachteiligung der Wohnungseigentümer unwirksam.

Unabhängig aber von der Wirksamkeit derartiger Klauseln, können die Wohnungseigentümer jedenfalls nach den Grundsätzen einer Zweitbeschlussfassung die Jahresabrechnung durch Beschluss genehmigen, wenn eine Genehmigungsfiktion vereinbart ist und die Voraussetzungen der Fiktion vorliegen.

Verwalterentlastung

Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung hat nicht etwa grundsätzlich die Entlastung des Verwalters konkludent zum Inhalt. Ob eine Genehmigung der Jahresabrechnung zugleich auch konkludent eine Entlastung des Verwalters bedeutet, ist vielmehr eine Frage der Auslegung des jeweiligen Beschlusses. Bei der Entlastung des Verwalters und der Genehmigung der Jahresabrechnung handelt es sich jedenfalls nicht um zwingend miteinander verbundene Beschlussgegenstände, sondern vielmehr um grundsätzlich getrennte Entscheidungen, welche unterschiedliche Gegenstände betreffen. Diese Grundsätze gebieten die Annahme einer konkludenten Verwalterentlastung nur dann, wenn sich hierfür im Rahmen der Beschlussauslegung entsprechende Anhaltspunkte finden. Ob eine konkrete Beschlussfassung im Einzelfall ungeachtet der vorgenannten Erwägungen dennoch eine konkludente Entlastung des Verwalters im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses gem. § 397 Abs. 2 WEG beinhaltet, ist daher durch Auslegung des jeweiligen Beschlusses zu ermitteln. Und eine derartige Auslegung wird nur in den seltensten Fällen einmal dazu führen, dass dem Verwalter mit der Genehmigung der Jahresabrechnung konkludent auch Entlastung erteilt wurde. Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung umfasst für sich nämlich nur die sachliche und rechnerische Richtigkeit der Rechnung, also das Zahlenwerk an sich. Er genehmigt hingegen nicht die Zahlungsflüsse selbst im Sinne einer Billigung des Verhaltens der Verwaltung, die Regressansprüche gegen den Verwalter ausschließen würde.

Fehler der Abrechnung

Verwendet der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Hausgeldabrechnung einen fehlerhaften Umlageschlüssel und wird die Abrechnung von der Eigentümerversammlung genehmigt, ist dieser Beschluss nicht nichtig, sondern allenfalls fristgebunden anfechtbar.

 

Hinweis

Abrechnungsspitzen auch bei Beschlussanfechtung zur Zahlung fällig

Etwaige Abrechnungsspitzen sind also auch dann zur Zahlung fällig, wenn der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung angefochten und noch nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist. Zahlt allerdings ein Wohnungseigentümer zunächst die sich aus der fehlerhaften Abrechnung ergebende Abrechnungsspitze und wird sodann auf die erhobene Anfechtungsklage der Genehmigungsbeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, hat der Wohnungseigentümer einen entsprechenden Rückzahlungsanspruch gegen die Gemeinschaft.

Die Anfechtung einer Jahresabrechnung wegen Abweichung von der kalende...

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