Gerät der Verwalter mit der Erstellung der Abrechnung in Verzug, können die Wohnungseigentümer insoweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen. Ist die Klage erfolgreich, können zunächst die Verfahrenskosten gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Bleibt er weiter untätig, haftet er unmittelbar gegenüber den vermietenden Wohnungseigentümern hinsichtlich der bei deren Mietern aufgrund der Verspätung nicht mehr durchsetzbaren Nachforderungen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Verwaltervertrag auch weiterhin als ein Vertrag mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer qualifiziert wird. Dies ist allerdings umstritten und wurde von der Rechtsprechung bereits einmal verneint.[1]
Verspätete Abrechnung
Verwalter V erstellt die Jahresabrechnung 2022 für eine Wohnungseigentümergemeinschaft erst Ende November 2023 und beruft die Eigentümerversammlung, in der diese Jahresabrechnung verabschiedet werden soll, für den 19.12.2023 ein. In der Eigentümerversammlung beanstandet B, dass die Heizkostenabrechnung falsch ist. Es stellt sich heraus, dass V dem Abrechnungsunternehmen falsche Daten übermittelt hat. Die Abrechnungskorrektur kann erst im Januar 2024 erfolgen. E, der seine Wohnung vermietet hat, kann daher die Heizkostenabrechnung seinem Mieter M erst am 3.2.2024 übergeben. M verweigert die darin ausgewiesene Nachzahlung in Höhe von 513 EUR unter Hinweis auf die Verfristung.
Nachdem der Verwalter die Abrechnung zu spät vorgenommen und der Abrechnungsfirma auch noch falsche Daten geliefert hat, hat er seine Verwalterpflichten schuldhaft verletzt und haftet dem vermietenden Wohnungseigentümer für den eingetretenen Schaden unmittelbar dann, wenn der Verwaltervertrag weiterhin Schutzwirkung für die Eigentümer entfaltet. Nimmt man hingegen eine derartige Schutzwirkung nicht an, hätten die Wohnungseigentümer keinen unmittelbaren Ersatzanspruch gegen den Verwalter. Haften würde in jedem Fall jedoch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechend § 31 BGB für den Verwalter, die diesen dann wiederum in Regress nehmen könnte.
Eine verspätete Abrechnung ist dem Verwalter dann nicht vorwerfbar, wenn er alles Erforderliche und Zumutbare unternommen hat, um die Abrechnung pünktlich zu erstellen. Zu Verzögerungen kann es vor allem durch verspätet eingehende Abrechnungen der Unternehmen kommen, die die Erstellung der Heizkostenabrechnung (im Auftrag der WEG!) vornehmen.
Was ist zu tun, um die Verspätung zu vermeiden?
Verwalter sollten nicht nur genau dokumentieren, wann Dienstleistern die Abrechnungsdaten und etwaige Korrekturen mitgeteilt werden, sondern auch darauf achten, dass die Ablesungen bei den Nutzern zeitnah erfolgen.
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