Jahresabrechnung (WEMoG) / 1.3 Abrechnungszeitraum

1.3.1 Grundsatz: Abrechnungsperiode ist das Kalenderjahr

Abrechnungsperiode ist gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich das Kalenderjahr.^[1] Die Wohnungseigentümer können aber auch eine vom Kalenderjahr abweichende Wirtschaftsperiode vereinbaren. Eine vom Gesetz oder einer Vereinbarung abweichende Wirtschaftsperiode kann von den Wohnungseigentümern dauerhaft nicht im Beschlussweg abgeändert werden.

[1] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 1.3.2000, 3 W 270/99, ZMR 2000, 868; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 22.12.2000, 3 Wx 378/00, ZMR 2001, 375.

1.3.2 Beschlussfassung und abweichende Wirtschaftsperiode

Ob die Beschlussfassung über die Festlegung von Nachschüssen bzw. Hausgeldanpassungsbeträgen einer Jahresabrechnung, der eine (von der gesetzlichen oder vereinbarte) abweichende Wirtschaftsperiode zugrunde liegt, lediglich anfechtbar ist, wie dies nach früherer Rechtslage noch angenommen wurde^[1], dürfte wohl nicht mehr gelten und es wird eher von Beschlussnichtigkeit auszugehen sein, was allerdings durch die Rechtsprechung zu klären sein wird.

Wird über mehrere Jahre hinweg im Widerspruch zum Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung abgerechnet, ohne dass die entsprechenden Genehmigungsbeschlüsse angefochten werden, kann man darin nur dann eine Vereinbarung sehen, wenn feststeht, dass die Wohnungseigentümer auch künftig mit der vorgenommenen Abrechnung einverstanden sind.^[2] Eine solche Feststellung wird in aller Regel nicht zu treffen sein. Des Weiteren würde eine derartige nur schuldrechtliche Vereinbarung durch Eigentümerwechsel ohnehin obsolet.^[3]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 27.2.2002, 24 W 71/01, NJW-RR 2002, 879.

[2] BayObLG, Beschluss v. 5.10.1988, BReg 2 Z 91/88, ZMR 1989, 28.

[3] AG Dortmund, Urteil v. 10.12.2015, 514 C 108/14, ZMR 2016, 233.

1.3.3 Rückkehr zum Kalenderjahr

Wird abweichend von Gesetz oder einer Vereinbarung nicht kalenderjährlich abgerechnet, können die Wohnungseigentümer grundsätzlich ohne Weiteres wieder zu der kalenderjährlichen Abrechnungspraxis zurückkehren.

Nach Möglichkeit sollte die gesetzliche Regelung über das Kalenderjahr als Wirtschaftsperiode beibehalten werden, da die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen ist.

Die Jahresabrechnung hat auch eine nicht unerhebliche Relevanz für den Fall der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums eines Wohnungseigentümers. Ausschlaggebend ist dabei, dass sich der berücksichtigungsfähige Vorrang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG auf Kalenderjahre bezieht. Sollten die Wohnungseigentümer eine vom Kalenderjahr abweichende Wirtschaftsperiode gewählt haben, muss entsprechend abgegrenzt werden, um berücksichtigungsfähige Forderungen ermitteln zu können. Daher empfiehlt sich, von vornherein die jeweilige Wirtschaftsperiode mit dem Kalenderjahr gleichlaufend zu wählen.

Was ist zu tun mit dem Rumpfwirtschaftsjahr?

Der Verwalter sollte auf diesen Umstand hinweisen und auf eine entsprechende Beschlussfassung hinwirken. Der Verwalter hat dann für das verbleibende Rumpfwirtschaftsjahr eine Jahresabrechnung zu erstellen.

Dies gilt allerdings nicht, wenn der "Rumpfzeitraum" sehr kurz ist. Soll jedenfalls vom bisherigen Abrechnungsjahr auf das Kalenderjahr umgestellt werden, so ist auch ein 13-monatiger Abrechnungszeitraum nicht zu beanstanden. Es muss kein Rumpfwirtschaftsjahr von einem Monat abgerechnet werden. Die Einnahmen und Ausgaben können demnach in die Abrechnung über die nächste Wirtschaftsperiode eingestellt werden.^[1]

Beschluss über Änderung der Wirtschaftsperiode (Kalenderjahr)

TOP XX: Änderung der der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Wirtschaftsperiode

In Abweichung bislang geübter Praxis beschließen die Wohnungseigentümer, dass ab der nächsten Wirtschaftsperiode 20__ die für die Erstellung der Jahresabrechnung maßgebliche Wirtschaftsperiode nicht mehr der 1.7. eines jeden Jahres bis zum 30.6. des Folgejahres ist, sondern diese entsprechend der gesetzlichen Regelung mit dem jeweiligen Kalenderjahr übereinstimmen soll. In diesem Zusammenhang wird der Verwalter eine Rumpfjahresabrechnung für den Zeitraum 1.7. bis 31.12.20__ erstellen, deren Ergebnisse in der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung 20__ zur Genehmigungsbeschlussfassung gestellt wird.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] LG Köln, Urteil v. 8.5.2014, 29 S 241/13, ZMR 2014, 823.