Da der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung zunächst und grundsätzlich auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit ausdrücklich den Verwalter verpflichtet. Der Verwalter ist allerdings im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer lediglich als deren Ausführungsorgan tätig, weshalb etwaige Klagen auf Erstellung von Jahresabrechnungen nicht gegen den Verwalter gerichtet werden können, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sind.

Obliegt – wie in aller Regel – die Erstellung der Jahresabrechnung im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Verwalter, so ist diesem eine Delegation bzw. Übertragung dieser Aufgabe auf Dritte nur eingeschränkt möglich, da es sich um eine ureigene Aufgabe bzw. Verpflichtung des Verwalters handelt. Innerhalb des Verwaltungsunternehmens kann er sich freilich der Hilfe seiner Mitarbeiter bedienen und eine entsprechende interne Delegation vornehmen. Für Inhalt und Richtigkeit haftet jedoch der Verwalter.

 

Verwalter delegiert

Zwar kann der Verwalter im Rahmen möglicher und zulässiger Delegation von Verwalteraufgaben die Erstellung der Jahresabrechnung außenstehenden Dritten – wie z. B. Rechtsanwälten oder Steuerberatern – übertragen. Zu beachten ist hier jedoch, dass der Verwalter gegen die Gemeinschaft keinen Anspruch auf Übernahme des dann anfallenden Steuerberater- oder Rechtsanwaltshonorars hat. Aufgrund seiner gemäß § 9b Abs. 1 WEG im Außenverhältnis unbeschränkten Vertretungsmacht (mit Ausnahme des Abschlusses von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen), könnte der Verwalter zwar namens der Gemeinschaft einen außenstehenden Dritten entsprechend beauftragen, allerdings hätte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbstverständlich einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter. Unproblematisch wäre freilich, wenn der Verwalter den außenstehenden Dritten im eigenen Namen und auf eigene Rechnung beauftragt.

Auch ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümer, nach dem der Verwalter während eines laufenden Verwaltervertrags ermächtigt wird, diese zu seinem eigenen Pflichtenkreis zählenden Aufgaben auf einen Dritten zu übertragen und die dadurch entstehenden Kosten der Gemeinschaft zu überbürden, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.[1]

Bedient sich ein Verwalter zur Überprüfung einer Jahresabrechnung vor Einberufung der Eigentümerversammlung eines Wirtschaftsprüfers bzw. Sachverständigen, erfolgt dies grundsätzlich auf seine Kosten.[2]

 

Verwalter tut nichts

Kommt der Verwalter seiner Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nicht nach, hat jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Abrechnungserstellung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Einen unmittelbaren Direktanspruch gegen den Verwalter sieht das WEG nicht vor. Obwohl der Verwalter per Gesetz verpflichtet ist, die Jahresabrechnung zu erstellen, trifft ihn diese Verpflichtung im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als deren Ausführungsorgan. Originär verpflichtet ist also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, weshalb Ansprüche auf Erstellung der Jahresabrechnung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Wege der Leistungsklage zu richten sind. Ist die Klage erfolgreich, kann der Verwalter selbstverständlich wegen den der Gemeinschaft auferlegten Verfahrenskosten in Regress genommen werden. Im Verfahren gegen den Verwalter würde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9b Abs. 2 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats qua Gesetz vertreten. Allerdings können die Wohnungseigentümer alternativ auch einen anderen Wohnungseigentümer zum Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter bestellen.

Die Vollstreckung eines gerichtlichen Titels auf Erstellung der Jahresabrechnung erfolgt gemäß § 888 ZPO als sog. unvertretbare Handlung.[3]

Die Vollstreckung erfolgt andererseits dann nach § 887 ZPO als vertretbare Handlung, wenn der Verwalter etwa im Nachgang einer erfolgreichen Anfechtungsklage gegen einen Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage einer fehlerhaften Jahresabrechnung auf Erstellung einer korrekten Jahresabrechnung in Anspruch genommen wurde. Dann nämlich geht es den Wohnungseigentümern nur noch darum, dass das Zahlenwerk taugliche Grundlage für einen Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG bildet und nicht mehr um die Versicherung des Verwalters, die Gelder der Gemeinschaft ordnungsgemäß eingesetzt zu haben.[4]

 

Verwalterwechsel während des Abrechnungsjahres

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG trifft im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus,...

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