Jahresabrechnung / 2 Umfang und Inhalt der Jahresabrechnung

Das von Rechtsprechung und Schrifttum fortentwickelte Formbild der Jahresabrechnung besteht aus der Gesamtabrechnung, einer Einzelabrechnung für jeden Eigentümer, einer Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sowie einer Darstellung der Entwicklung der Bankkonten.

Der BGH hat insoweit klargestellt, dass eine Saldenliste kein notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung ist.

Auch ein Vermögensstatus ist kein Bestandteil der Jahresabrechnung und ist insoweit auch nicht von der Genehmigungsbeschlussfassung umfasst.

Fehler in der Jahresabrechnung

Dabei wird gefordert, dass diese Komponenten der Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben des jeweiligen Wirtschaftsjahres widerspiegeln. Insoweit widerspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Jahresabrechnung auch Altforderungen enthält, die bereits in früheren Jahresabrechnungen beschlossen wurden. In diesem Zusammenhang ist insoweit gar von Beschlussnichtigkeit mangels Beschlusskompetenz auszugehen. Da die Einnahmen und Ausgaben in der Jahresabrechnung einander gegenüberzustellen sind, um dem Transparenzgebot Rechnung zu tragen, widerspricht selbstverständlich auch eine Saldierung von Einnahmen und Ausgaben ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine gesondert erstellte Heizkostenabrechnung muss in der Jahresgesamt- und in den Jahreseinzelabrechnungen berücksichtigt und es müssen zumindest in den Jahreseinzelabrechnungen Jahresendsalden ausgewiesen werden. Andernfalls widersprechen sowohl die gesonderte Heizkostenabrechnung als auch die Jahresrestabrechnung einer ordnungsgemäßen Verwaltung und sind für unwirksam zu erklären. Eine Jahresabrechnung ist im Übrigen bereits dann fehlerhaft, wenn die Einnahmen in der Jahresabrechnung nicht dargestellt werden. Denn aus der Jahresabrechnung – dies gilt sowohl für die Gesamt- als auch die Einzelabrechnungen – müssen die Einnahmen und Ausgaben erkennbar werden. Eine Jahresabrechnung ist auch fehlerhaft und bereits aus diesem Grund für ungültig zu erklären, wenn die Kontenstände nicht dargestellt sind.

Unschädlich soll es andererseits sein, wenn der Verwalter innerhalb einer Kostenposition – beispielsweise "Wasser" - Einnahmen in Form von Gutschriften mit Ausgaben in Form der Wasserrechnung saldiert. Dies sei zwar nicht korrekt, führe aber angesichts der Geringfügigkeit des Fehlers nicht zur Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses über die Jahresabrechnung.

Dies ist sicherlich insoweit zutreffend, als der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung teilbar ist und ohnehin bezüglich einzelner Kostenpositionen anfechtbar und auch nur insoweit anzufechten ist, als einzelne fehlerhafte Kostenpositionen bemängelt werden. Allerdings leidet die Transparenz der Abrechnung bezüglich einzelner Positionen auch bei der Vermischung von Einnahmen und Ausgaben diese Positionen betreffend und sollte selbstverständlich vermieden werden. Insbesondere, wenn bei mehreren Positionen der Jahresabrechnung entsprechende Saldierung erfolgt, dürfte jedenfalls die Grenze zur Bagatelle überschritten sein.

2.1 Gesamtabrechnung

Die Gesamtabrechnung ist die gegliederte Zusammenstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der WEG.

2.1.1 Ausgaben

Bei Ausgaben ist begrifflich zu unterscheiden nach Ausgaben, die Bewirtschaftungskosten sind, und Ausgaben, die sich aus der Auszahlung von Abrechnungsguthaben der Vorperiode ergeben. In die Gesamtabrechnung im engeren Sinne, aus der sich die Einzelabrechnung herleitet, sind die Ausgaben im Sinne von Bewirtschaftungskosten aufzunehmen. Die typischerweise hier anfallenden Ausgabenpositionen lauten:

  • Gebäudeversicherung
  • Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung (ggf. Gewässerschadenhaftpflicht)
  • Glasversicherung
  • Abfallbeseitigung
  • Straßenreinigung
  • Kanalgebühren befestigte Fläche
  • Schmutzwassergebühren
  • Frischwasserversorgung
  • Allgemeinstrom
  • Heiz- und Warmwasserkosten
  • Hausmeister
  • Hausreinigung
  • Gartenpflege
  • Wartung Aufzugsanlagen
  • Wartung sonstiger technischer Einrichtungen (Notstromaggregat/Feuerschutzeinrichtungen etc.)
  • Gebühren Kabel-TV (oder Satelliten-TV-Anlage)
  • Verwalterhonorar
  • Sonstige administrative Kosten (z. B. Saalmiete Eigentümerversammlung/Beglaubigung Protokoll)
  • Kosten Geldverkehr
  • Auslagen/Vergütung Verwaltungsbeirat (ggf. Vermögensschadenhaftpflicht)
  • Schädlingsbekämpfung
  • Anschaffungen (z. B. Waschmaschine/Rasentraktor)
  • laufende Instandsetzung (u. U. getrennt nach Gewerken)
 
Hinweis

Gliederung der Bewirtschaftungskosten

Die Gliederung der Bewirtschaftungskosten soll aus Gründen der Vergleichbarkeit der im Wirtschaftsplan entsprechen. Eine Aufgliederung gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung nach Umlagefähigkeit auf Mieter ist nicht zwingend vorgeschrieben, sollte jedoch als Arbeitserleichterung für vermietende Eigentümer – möglichst unter Ausweis einer Zwischensumme – vorgenommen werden. Den Anforderungen an eine ordnungsmäßige Jahresabrechnung genügt es im Übrigen nicht, wenn sie Positionen wie "Sonstiges – umlegbare Kosten", "Sonderkosten", "Sonstiges" und...

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