Jahresabrechnung / 1.1 Einnahmen-Ausgaben-Prinzip

Die Jahresabrechnung ist nach ganz überwiegender Auffassung eine reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Dies wird zum einen mit der Verwendung der Begriffe "Einnahmen und Ausgaben" in § 28 Abs. 1 WEG begründet. Zum anderen gilt eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung gegenüber einer durch periodengerechte Abgrenzung ermittelten Abrechnung als leichter nachvollziehbar. Es wird darauf abgestellt, dass der Wohnungseigentümer als Adressat der Abrechnung in der Lage sein muss, diese ohne Hinzuziehung eines sachverständigen Dritten (z. B. Steuerberater oder Buchprüfer) nachzuvollziehen.

Insoweit sind auch in der Jahresgesamtabrechnung die Heiz- und Warmwasserkosten nicht nach Verbrauch darzustellen. Hier sind vielmehr alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen aufzunehmen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen. Übernimmt dabei – wie allgemein üblich – ein Dienstleister die Erstellung der Heizkostenabrechnung, ist es seine Aufgabe, die korrekten Basisdaten in die Heizkostenabrechnung einzustellen. Der Wohnungseigentumsverwalter hat grundsätzlich mit den ihm dann überreichten Abrechnungen zu arbeiten. Allerdings ist aus dem besonderen Näheverhältnis zwischen WEG-Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft abzuleiten, ihm eine gewisse Plausibilitätskontrolle aufzuerlegen. Auf ernsthafte Mängel der Abrechnung hat der Verwalter die Wohnungseigentümerversammlung vor Beschlussfassung hinzuweisen.

Auch hinsichtlich der Anforderungen an den WEG-Verwalter ist die Einnahmen-Ausgaben-Abrechnung als problemloser einzustufen.

 

Achtung

Ausnahme vom Einnahmen-Ausgaben-Prinzip

Ausnahmen vom Einnahmen-Ausgaben-Prinzip werden lediglich durch die Heizkostenverordnung für die in den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen verbrauchsabhängig abzurechnenden Heizungs-(und Warmwasser-)kosten zwingend vorgeschrieben.

 

Achtung

Verstoß gegen HeizkostenV im konkreten Einzelfall führt nicht zur Nichtigkeit

Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Abrechnung – von den Vorgaben der HeizkostenV abweichen, ist anfechtbar, aber nicht nichtig. Ein derartiger Verstoß wirkt sich nur auf einen beschränkten Zeitraum aus und ist daher nicht von einem solchen Gewicht, dass das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Bestandskraft nicht rechtzeitig angefochtener Beschlüsse dahinter zurücktreten müsste.

 

Achtung

Grundsatzbeschluss über Verteilung der Heizkosten

Vor Erstellung der Einzelabrechnungen bedarf es – soweit keine Regelungen in der Gemeinschaftsordnung vorhanden sind– eines Grundsatzbeschlusses in Umsetzung der HeizkostenV.

Bekanntlich sind die Heizkosten nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV mindestens zu 50 % und höchstens zu 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. So konkretisierende Vorgaben nicht in der Gemeinschaftsordnung geregelt sind, bedarf es entsprechender Konkretisierung durch die Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung, in welchem Ausmaß nach Verbrauch zu verteilen ist. Allein eine Beschlussfassung über eine konkrete Jahresabrechnung mit ggf. vom Verwalter oder Abrechnungsdienstleister vorgegebenem Verteilerschlüssel ist nicht ausreichend. Jedenfalls zur Sicherheit sollte in derartigen Fällen stets ein Grundlagenbeschluss gefasst werden.

 

Achtung

Auch nach Heizkostenverordnung zulässiger Umlageschlüssel kann zur Anfechtbarkeit der Jahresabrechnung führen

Auch bei einer Verteilung der Heizkosten nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung kann eine Verteilung in Höhe von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Fläche zu einem Verstoß gegen das dem Wohnungseigentumsrecht immanente Rücksichtnahmegebot führen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Heizkostenabrechnung aufgrund gravierender Verbrauchsunterschiede nicht plausibel ist Dies kann insbesondere bei Einrohrheizungen der Fall sein.

 

Achtung

Verteilungsmaßstab muss einheitlich sein

Nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung sind die verbrauchsunabhängigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Insoweit kann zwar grundsätzlich für die verbrauchsunabhängigen Kosten eine Umlegung nach dem Flächenverhältnis erfolgen. Eine Anlegung dieses Verteilungsmaßstabes ist aber nicht möglich, wenn zum einen bei den Wohnungseigentümern in unterschiedlichen Größen Terrassen oder sonstige Freiflächen vorhanden sind, die in die Wohnflächenberechnung Eingang finden und andererseits beheizbare Räume vorhanden sind, die keine Berücksichtigung finden. Insoweit entspricht es allgemeiner Auffassung, dass in derartigen Fällen nur der Maßstab „beheizte Räume" der Billigkeit entspricht.

 

Achtung

Betriebsstrom notfalls schätzen

Lassen sich die Kosten des Betriebsstroms nicht exakt ermitteln (z. B. über einen Zwischenzähler), müssen sie geschätzt werden.

Keinesfalls dürfen sie als Teil der Kosten des Allgemeinstroms verteilt werden, da die Heizkostenverordnung zwingend eine Verteilung zumindest auch nach Verbrauch vorschreibt.

Weiterhin wurden in der Verwaltungspraxis Zuführungen zur Instandhaltungsrücklag...

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