Instandhaltungsrückstellung; Anteil mitverkauft?

Leitsatz

Die Instandhaltungsrückstellung steht im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der einzelne Wohnungseigentümer hat hieran keinen Anteil.

Normenkette

§§ 433, 437, 443, 444 BGB; § 10 Abs. 7 WEG

Das Problem

1. K nimmt B auf Schadensersatz in Höhe von 2.499,77 EUR in Anspruch, hilfsweise auf Einzahlung dieses Betrags als Anteil an der Instandhaltungsrückstellung auf das Konto des Verwalters der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. K hatte von B zum Kaufpreis von 140.000 EUR ein Teileigentum gekauft. In dem Vertrag heißt es unter anderem:

   "Für den Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage ist eine besondere Vergütung nicht zu entrichten; diese beträgt 2.499,77 EUR."

   Tatsächlich war die Instandhaltungsrückstellung aufgebraucht.

2. Das Amtsgericht weist die Klage mit der Begründung ab, es liege kein Schaden vor. K stehe am Verwaltungsvermögen kein Anteil zu. Es sei auch nicht nachgewiesen, dass er eine Sonderumlage habe erbringen müssen, um die eigentlich aufgebrauchte Instandhaltungsrückstellung zu bilden. Hiergegen wendet sich K mit seiner Berufung.

Die Entscheidung

1. Ohne Erfolg! K habe gegen B keinen Schadensersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss. Selbst wenn die tatsächlich bei Gefahrübergang vorhandene Instandhaltungsrückstellung hinter der dem K mitgeteilten zurückgeblieben sei, stelle dies keinen Schaden des K dar. Die Instandhaltungsrückstellung stehe nicht im Vermögen des K, sondern gem. § 10 Abs. 7 Satz 1 WEG im Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der einzelne Wohnungseigentümer habe an der Instandhaltungsrückstellung keinen bestimmbaren Anteil (Hinweis auf FG Sachsen v. 25.6.2014, 6 K 193/12 und Drasdo, ZWE 2013, S. 297 f.).
2. Ein Schadensersatzanspruch ergebe sich auch nicht unter Gesichtspunkten des kaufvertraglichen Gewährleistungsrechts. Bei dem Umfang der Instandhaltungsrückstellung handle es sich allerdings um eine wertmitbestimmende Eigenschaft der Kaufsache, sodass bei einem Zurückbleiben der Instandhaltungsrückstellung hinter deren vertraglich vereinbarter Höhe ein Mangel der Kaufsache i.S.d. § 434 BGB zu sehen sein könne, der den Käufer zur Wahrnehmung der Gewährleistungsrechte aus § 437 BGB berechtige. K und P hätten im notariellen Kaufvertrag aber keine bestimmte Höhe der Instandhaltungsrückstellung für den gem. § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrübergangs vereinbart.
3. Dessen ungeachtet hätten die Parteien mit der Angabe der angeblichen Höhe der Instandhaltungsrückstellung ersichtlich aber auch keine Eigenschaft der Kaufsache vereinbaren wollen. Vielmehr stehe diese Angabe im unmittelbaren Zusammenhang mit der Vereinbarung, dass für den "Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrückstellung" eine besondere Vergütung nicht zu entrichten sei. Eine solche Ausweisung werde allgemein zu steuerlichen Zwecken empfohlen, da es als noch nicht abschließend geklärt gelte, ob ein rechnerischer Anteil des Wohnungseigentümers an der Instandhaltungsrückstellung nicht der Grunderwerbsteuer unterfalle (Hinweis auf Heinemann, Kölner Formularhandbuch Grundstücksrecht, 1. Aufl., Rn. 285, Saumweber, MittBayNot 2007, S. 357, 362 und Fabis, RNotZ 2007, S. 369 f.).

Kommentar

Anmerkung

1. Im Wohnungseigentumsrecht ist seit dem Sommer 2005 – und seitdem rückwirkend – zwischen verschiedenen Eigentümern und verschiedenen Gegenständen des Eigentums zu unterscheiden.
2. Vor allem gibt es das gemeinschaftliche Eigentum. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie alle Räume, wesentliche Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht durch Teilungserklärung/Teilungsvertrag i.V.m. § 5 Abs. 1 und 2 WEG im Sondereigentum stehen. Das gemeinschaftliche Eigentum steht im Miteigentum der Miteigentümer als Wohnungseigentümer (Gemeinschaft nach Bruchteilen).
3. Ferner gibt es das Sondereigentum. Die Wohnungseigentümer sind jeweils auch Eigentümer – "Sondereigentümer" – des zu ihrem Miteigentumsanteil gehörenden Sondereigentums. Isoliertes/substanzloses Sondereigentum gibt es grundsätzlich nicht und kann rechtsgeschäftlich nicht begründet werden.
4. Weiter gibt es – und nur das ist neu seit 2005 – das Verwaltungsvermögen (§ 10 Abs. 7 WEG). Das Verwaltungsvermögen steht nicht im Eigentum der Wohnungseigentümer. Es steht weder im gemeinschaftlichen Eigentum noch im Sondereigentum. Das Verwaltungsvermögen steht vielmehr im Eigentum der von den Wohnungseigentümern dogmatisch streng zu unterscheidenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i.S.d. § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG. Am Verwaltungsvermögen haben die Wohnungseigentümer keinen Anteil – auch keinen "ideellen". Zwar kann man darüber nachdenken, wie das Verwaltungsvermögen "verteilt" wird, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer untergeht. Diese Frage ist aber sehr akademisch – und wird noch "kunterbunt" beantwortet.
5. Schließlich gibt es schlicht Eigentum, z.B. an einem Schrank, einem Blumentopf oder einem Bett; auch hier gibt es jeweils einen Eigentümer. Das kann ein Wohnungseigentümer, aber a...