Begriff

Es stellt einen gravierenden Fehler des Verwalters dar, die Instandhaltungsrücklage nicht vom sonstigen Wohngeldkonto getrennt zu halten. Dies verstößt zudem gegen die Pflicht des Verwalters, die Instandhaltungsrücklage verzinslich anzulegen. Von dieser Pflicht wird der Verwalter nicht deshalb frei, weil er die für die Instandhaltungsrücklage bestimmten Gelder auf dem Girokonto belässt, um Deckungslücken und dadurch Schuldzinsen zu vermeiden. Die regelmäßige Verwendung der Instandhaltungsrücklage zur Deckung der laufenden Ausgaben ist mit der Zweckbestimmung der Rücklage nicht zu vereinbaren. Hat der Verwalter das gegen ihn angestrengte Abberufungsverfahren und damit auch die Tätigkeit des Gerichts durch grobe Pflichtverletzungen bei der Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder veranlasst, können ihm die Kosten des Rechtsstreits nach § 49 Abs. 2 WEG auferlegt werden (LG Berlin, Beschluss v. 26.11.2013, 55 S 69/11 WEG).

Instandhaltungsrücklage auf gemeinschaftlichem Girokonto belassen

Der Verwalter hatte die Instandhaltungsrücklage vorliegend zu keinem Zeitpunkt auf einem gesonderten Konto angelegt, sondern sie stets auf dem gemeinschaftlichen Girokonto belassen. Verwaltungs- und Betriebskosten wurden demnach in aller Regelmäßigkeit auch aus der Instandhaltungsrücklage gezahlt, ohne dass ein Beschluss oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer dies legitimiert hätte. Einige Wohnungseigentümer initiierten insoweit jedenfalls eine Beschlussfassung über die Abberufung des Verwalters. Nachdem der Beschlussantrag mehrheitlich abgelehnt wurde, haben sie den entsprechenden Negativbeschluss angefochten, verbunden mit dem Antrag auf gerichtliche Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund. Die Klage hatte Erfolg.

Wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters liegt vor

Ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters liegt dann vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zuzumuten ist. Auch bei Vorliegen eines wichtigen Grunds steht den Wohnungseigentümern jedoch ein Beurteilungsspielraum zu, der erst überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar erscheint. Dies war vorliegend der Fall. Es stellt nämlich einen gravierenden Fehler der Verwaltung dar, die Instandhaltungsrücklage nicht vom sonstigen Wohngeldkonto getrennt zu halten. Eine Vermischung der für die Instandhaltung bestimmten Gelder mit den für die Begleichung der laufenden Verbindlichkeiten gezahlten Wohngeldern zieht eine unübersichtliche Finanzlage nach sich. Gleichzeitig hat der Verwalter auf diese Weise gegen seine Verpflichtung verstoßen, die Instandhaltungsrücklage verzinslich anzulegen. Von dieser Pflicht wurde er auch nicht deshalb frei, weil er die für die Instandhaltungsrücklage bestimmten Gelder auf dem Girokonto beließ, um Deckungslücken und dadurch Schuldzinsen zu vermeiden. Zumindest jeweils am Quartalsende hat er für die Anlage bestimmte Gelder auf die entsprechenden Konten abzuführen, was ebenfalls nicht geschehen ist.

Deckung der laufenden Ausgaben durch Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage widerspricht deren Zweckbestimmung

Ob darin, dass es regelmäßig auf dem Wohngeldkonto zu Engpässen kam und diesem Umstand, auch was die häufigen Wohngeldausfälle in der Gemeinschaft betrifft, in den Wirtschaftsplänen wohl nicht ausreichend Rechnung getragen wurde, eine weitere Pflichtverletzung des Verwalters lag, konnte dahinstehen. Die regelmäßige Verwendung der Instandhaltungsrücklage zur Deckung der laufenden Ausgaben ist jedenfalls mit der Zweckbestimmung der Rücklage nicht zu vereinbaren. Im Falle eines unvorhergesehenen Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft sind vielmehr Sonderumlagen zu erheben, die einen Nachtrag zum jeweiligen Wirtschaftsplan darstellen. Allein, dass es sich als einfacher darstellte, auf die für die Instandhaltungsrücklage gedachten Gelder zuzugreifen anstatt eine Sonderumlage beschließen zu lassen und abzurechnen, rechtfertigte es nicht, von den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung systematisch abzuweichen.

Vollmachtsmissbrauch bei Vermischung der Gelder und gleichzeitiger Entnahme der Verwaltervergütung

Erschwerend kommt in derartigen Fällen hinzu, dass der Verwalter aufgrund der Vermischung der Wohngelder mit der Instandhaltungsrücklage auch seine Vergütung aus der Rücklage entnimmt bzw. entnommen hat. In dieser zweckwidrigen Verwendung der Rücklage liegt ein Vollmachtsmissbrauch, der bereits allein für sich genommen die sofortige Abberufung des Verwalters rechtfertigt.

Schwerwiegende Pflichtverletzung

Der Annahme einer schwerwiegenden Pflichtverletzung im Zusammenhang mit der Behandlung der Instandhaltungsrücklage steht auch nicht entgegen, dass die Eigentümer die Jahresabrechnungen, aus denen sich die jeweiligen Entnahmen aus der Rücklage ergeben, genehmigt haben. Die Genehmigung einer Jahresabrec...

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