Instandhaltungsrücklage: An... / 1 Höhe der Rücklage

Nur die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wobei sich die Angemessenheit nach den besonderen Umständen des Einzelfalls bestimmt.[1] Bei der Bemessung der Instandhaltungsrücklage und des jährlichen Beitrags hierzu haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum. Nur wesentlich überhöhte oder aber zu niedrige Ansätze können gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen.[2]

Zweite Berechnungsverordnung

Anhaltspunkte für die Bemessung der Instandsetzungsrücklage bietet zunächst § 28 Abs. 2 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV). Hiernach dürfen pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von weniger als 22 Jahren höchstens 7,10 EUR, bei einer solchen von mindestens 22 Jahren höchstens 9 EUR und einer solchen von mindestens 32 Jahren höchstens 11,50 EUR als Instandhaltungskosten angesetzt werden.

 

Praxis-Beispiel

Instandhaltungsrücklagenberechnung

Die Wohnanlage ist 15 Jahre alt. Die Instandhaltungsrücklage soll 7,10 EUR je qm Wohnfläche im Jahr betragen. Für eine 75 qm große Wohnung würde sich demnach eine monatliche Instandhaltungsrücklage von 44,38 EUR errechnen.

Die Bemessung der Höhe der Instandhaltungsrücklage nach § 28 Abs. 2 II. BV setzt also am Alter der Immobilie an. Im Gegensatz hierzu setzt die Peters´sche Formel an den Herstellungskosten der Immobilie an.

Peters´sche Formel

Auf Grundlage der Prämisse, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Herstellungskosten einer Immobilie an Instandhaltungskosten eines Gebäudes anfallen, werden die reinen Herstellungskosten – ohne Grundstücks- und Erschließungskosten – mit dem Faktor 1,5 multipliziert und das Ergebnis durch 80 geteilt. Zu berücksichtigen ist weiter, dass von den Gesamtkosten je nach Einzelfall 65–70 % der gesamten Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum entfallen und die übrigen 30–35 % allein auf das Sondereigentum.

 

Praxis-Beispiel

Rücklagenberechnung nach der Peters´schen Formel

Die Herstellungskosten in Höhe von 2.000 EUR je qm Wohnfläche betreffen zu 65 % das Gemeinschaftseigentum. 2.000 X 1,5 ./. 80 = 37,50 EUR X 65 ./. 100 = 24,38 EUR je qm Wohnfläche im Jahr. Für eine 75 qm große Wohnung würde sich demnach eine monatliche Instandhaltungsrücklage von 152,38 EUR errechnen.

Die Peters´sche Formel beruht auf empirischen Ermittlungen in Auswertung statistischer Daten über die Instandhaltungskosten von Gebäuden. Sie ist somit zwar ein relativ zuverlässiges Instrument zur Ermittlung des Instandhaltungsbedarfs von Wohnimmobilien.

Schwierigkeiten können sich jedoch bei der Ermittlung der Herstellungskosten ergeben, die sich bei Altbauten regelmäßig kaum oder nur sehr schwierig ermitteln lassen.

Besonderheiten der Wohnanlage berücksichtigen

Bereits aufgrund der erheblichen Unterschiede der sich ergebenden Höhe der Instandhaltungsrücklage bei beiden Berechnungsmodellen wird klar, dass letztlich in Bemessung der konkreten Höhe einer angemessenen Instandhaltungsrücklage stets die Besonderheiten der jeweiligen Wohnanlage zu berücksichtigen sind. Ausschlaggebend sind insbesondere Alter und Zustand der Anlage sowie die jeweilige Ausstattung und Einrichtung.

Verfügt die Wohnanlage etwa über einen Aufzug, über ein gemeinschaftliches Schwimmbad und/oder eine gemeinschaftliche Sauna und ggf. noch Belüftungsanlagen dürfte der Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsbedarf zweifellos über dem einer vergleichbaren Anlage ohne die genannten Einrichtungen liegen.

 

Hinweis

Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer

Da die konkrete Bemessung der Höhe einer angemessenen Instandhaltungsrücklage erheblichen Unsicherheiten begegnet, räumt die Rechtsprechung den Wohnungseigentümern einen weiten Ermessensspielraum ein.[3] Maßgeblich sind stets die Umstände im konkreten Einzelfall. Nur wesentlich überhöhte oder zu niedrige Ansätze widersprechen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Bei Orientierung an der Peters´schen Formel heißt es insoweit aufgepasst bei Neubauten. Denn hier führt diese Berechnungsmethode zu überhöhten Rücklagen, was gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt. Die Bemessung der Rücklagenhöhe anhand der Bestimmung des § 28 Abs. 2 II. BV dürfte stets den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.[4]

Zuführungsbetrag in der Gemeinschaftsordnung

Sollte etwa in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ein bestimmter Zuführungsbetrag vorgeschrieben sein, kann dieser durchaus aufgrund Mehrheitsbeschlusses den wirtschaftlichen Gegebenheiten angepasst werden, da den Wohnungseigentümern im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung eine entsprechende Beschlusskompetenz zukommt.

Frühzeitig Finanzbedarf analysieren

Gerade im Hinblick auf gesetzliche Vorschriften zur Erfüllung bestimmter energetischer Standards empfiehlt es sich, frühzeitig für eine ausreichende Ausstattung der Instandhaltungsrücklage zu sorgen. Möglichst frühzeitig sollte der konkrete Finanzierungsbedarf analysiert und die Insta...

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