Instandhaltungsrücklage / 8 Verwendung der Instandhaltungsrücklage

Grundsätzlich sind die Gelder der Instandhaltungsrücklage zweckgebunden und stehen allein der Finanzierung von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zur Verfügung. Den Wohnungseigentümern ist in diesem Zusammenhang ein weites Ermessen dahingehend eingeräumt, statt eines entsprechenden Zugriffs auf die Rücklage zwecks Finanzierung auch die Erhebung einer Sonderumlage zu beschließen.[1] Wohnungseigentümer haben allgemein keinen Anspruch darauf, dass eine Finanzierung vorrangig durch die Rücklage zu erfolgen hat.[2]

Bei gut ausgestatteter Rücklage müssen aber gute Gründe für die Erhebung einer Sonderumlage bzw. eine anderweitige Finanzierung der Erhaltungsmaßnahme sprechen.

 
Praxis-Beispiel

Kurzfristiger Kapitalbedarf bei mittelfristigem Instandsetzungserfordernis

Aufgrund behördlicher Anordnung muss der defekte Aufzug kurzfristig instandgesetzt werden. Da die in der Wohnanlage vorhandenen Balkone vereinzelt bereits deutliche Schäden aufweisen, muss in absehbarer Zeit auch eine kostenintensive Instandsetzung der Balkone erfolgen. In einem derartigen Fall sprechen gute Gründe dafür, zwecks Fahrstuhlinstandsetzung die Bildung einer Sonderumlage zu beschließen, um später dann die Balkoninstandsetzung aus der Rücklage finanzieren zu können.

Bei aufschiebbaren Maßnahmen können diese auch zunächst zurückgestellt werden, um zwischenzeitlich eine angemessene Rücklage anzusparen. Allerdings ist hier zu prüfen, ob für die betreffende Maßnahme staatliche Fördermittel zu Verfügung gestellt werden, die bei einer späteren Ausführung nicht mehr sicher zur Verfügung stünden. Dann entspricht es unter Ausnutzen eben dieser Fördermittel ordnungsmäßiger Verwaltung, die Maßnahme früher durchzuführen.[3]

8.1 Maßnahmen der modernisierenden Instandhaltung und Instandsetzung

Von einer modernisierenden Instandsetzung ist immer dann zu sprechen, wenn vorhandene defekte, veraltete oder unzureichende Einrichtungen oder Anlagen des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch gleichartige, sondern durch technisch neuere, bessere und möglicherweise kostspieligere ersetzt werden. Voraussetzung ist, dass sich die Investitionen auf Grundlage einer Kosten-Nutzen-Analyse in einem Zeitraum von 10 Jahren amortisieren.[1] Erfordern öffentlich-rechtliche Vorschriften wie etwa § 8 WärmeschutzVO bzw. § 9 EnEV bestimmte Maßnahmen, stellt sich die Frage nach einer Amortisation freilich nicht, weil die Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vorgaben bereits nicht dem Bereich der modernisierenden Instandsetzung nach § 22 Abs. 3 WEG unterfällt, sondern eine Instandsetzungsmaßnahme nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG darstellt. Liegen jedenfalls die Voraussetzungen einer modernisierenden Instandsetzung vor, kann deren Finanzierung unproblematisch auch aus der Instandhaltungsrücklage erfolgen.

[1] BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 224/11; LG Bremen, Urteil v. 10.7.2015, 4 S 318/10.

8.2 Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums

Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 22 Abs. 1 WEG können niemals aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Dies ist nicht lediglich darin begründet, als es sich bei Maßnahmen der baulichen Veränderung gerade nicht um Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen handelt, sondern weil nach der Bestimmung des § 16 Abs. 6 WEG bereits all diejenigen Wohnungseigentümer zur anteiligen Kostentragungspflicht einer baulichen Veränderung nicht verpflichtet sind, die einer solchen Maßnahme nicht zugestimmt haben.[1] Insoweit müssen sich Wohnungseigentümer und Verwalter stets vor Augen führen, dass jeder Wohnungseigentümer der Beitragspflicht zur Instandhaltungsrücklage unterliegt. So nun aber eine bestimmte Maßnahme lediglich einzelnen Wohnungseigentümern – mögen sie auch die Mehrheit repräsentieren – zugute kommt, können sich diese Wohnungseigentümer nicht auf Kosten der Minderheit aus der Instandhaltungsrücklage bedienen. In einem derartigen Fall bedarf es vielmehr der Erhebung einer Sonderumlage bei Zahlungspflicht lediglich derjenigen Wohnungseigentümer, die der Maßnahme der baulichen Veränderung auch zugestimmt haben.

8.3 Maßnahmen der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums

Nicht abschließend geklärt ist, ob Maßnahmen der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums nach § 22 Abs. 2 WEG aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden können. Bereits begrifflich stellt eine Modernisierung keine Instandhaltung oder Instandsetzung dar, sondern geht darüber hinaus. Zu berücksichtigen ist auch, dass der Gesetzgeber selbst eine Modernisierung als bauliche Veränderung ansieht, was bereits im Wortlaut der Bestimmung des § 22 Abs. 2 WEG zum Ausdruck kommt. Einschlägige Rechtsprechung zu der Frage, ob Mittel der Instandhaltungsrücklage zur Finanzierung einer Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung verwendet werden dürfen, existiert lediglich in Form einer Entscheidung des OLG Hamm aus dem Jahr 2007[1], die einen Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage zur Fi...

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