Instandhaltungsrücklage / 3.3 v. Hauff'sche Formel

Ausgehend vom aktuellen Marktpreis/qm unterstellt die v. Hauff'sche Formel, dass vom Kaufpreis einer Eigentumswohnung lediglich 25 % auf das gemeinschaftliche Eigentum entfallen und dieses spätestens alle 50 Jahre instandsetzungsbedürftig ist.

 
Praxis-Beispiel

Berechnung nach v. Hauff'scher Formel

Der Marktpreis beträgt 2.500 EUR je qm Wohnfläche. Bei einer 70-qm-Wohnung würde sich die jährliche Rücklagenhöhe auf 875 EUR belaufen (2.500 [Marktpreis] x 0,25 [Anteil Gemeinschaftseigentum] : 50 x 70 [qm]), mithin auf 72,92 EUR im Monat.

Die Spanne reicht nach diesen 3 Berechnungsmodellen von knapp 52,50 EUR bis über 130 EUR pro Monat.

Zu berücksichtigen ist bei einer Bemessung der Instandhaltungsrücklage unter Verwendung von Formeln stets, dass Formeln Besonderheiten der Wohnanlage nicht berücksichtigen können. Ausschlaggebend sind jedoch insbesondere der Zustand der Anlage sowie die jeweilige Ausstattung und Einrichtung. Verfügt die Wohnanlage etwa über einen Aufzug, über ein gemeinschaftliches Schwimmbad und/oder eine gemeinschaftliche Sauna und ggf. noch Belüftungsanlagen, dürfte der Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsbedarf über dem einer vergleichbaren Anlage ohne die genannten Einrichtungen liegen. Völlig vernachlässigt bleibt auch die allgemeine Preissteigerung.

Aus all diesen Gründen haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum, was die tatsächliche Höhe der Instandhaltungsrücklage angeht. Allerdings muss diese realistisch sein. Eine Rücklagenhöhe von jährlich 2,50 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche ist deutlich zu niedrig.[1] Bei einer 70-qm-Wohnung würde sie bei lediglich 175 EUR im Jahr, mithin bei 14,58 EUR im Monat liegen. Nicht beanstandet wurde eine Rücklagenhöhe von jährlich 9 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche.[2] Bei einer 70-qm-Wohnung würde die Rücklagenhöhe bei 63 EUR im Monat liegen.

 

Ansätze der II. BV sind regelmäßig unbedenklich

Die korrekte Bemessung einer angemessenen Höhe der Instandhaltungsrücklage ist, weil von vielen Faktoren abhängig, in der Praxis schwierig. Insbesondere dann, wenn sich die Wohnungseigentümer bezüglich der konkreten Rücklagenhöhe nicht einig sind und für den Fall, dass ggf. die Anfechtung des Beschlusses über die Rücklagenhöhe droht, sollte der Verwalter die Wohnungseigentümer darauf aufmerksam machen, dass sich die Rechtsprechung mit Blick auf eine angemessene Rücklagenhöhe im Zweifel an den Ansätzen von § 28 Abs. 2 II. BV orientiert. Insoweit wurde bereits klargestellt, dass die Höhe einer zu bildenden Instandhaltungsrücklage den Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer nicht überschreitet, wenn die Sätze des § 28 Abs. 2 II. BV als Anhaltspunkte für die Bemessung herangezogen werden.[3]

[1] AG Neustadt/Rübenberge, Urteil v. 9.2.2015, 20 C 687/114.
[3] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 21.6.2002, 3 Wx 123/02; AG Neustadt/Rübenberge, Urteil v. 9.2.2015, 20 C 687/114.

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