Instandhaltungsrücklage / 13 Rechtsprechungsübersicht

ALG II

  • Ist der Arbeitsuchende als Eigentümer einer Eigentumswohnung Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, sind auf ihn umgelegte und nicht abwendbare Kosten einer Instandhaltungsrücklage und eines Kabelanschlusses als Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II zu übernehmen.[1]

Anfechtungsklage

  • Die Ablehnung der Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weshalb für eine entsprechende Klage auf Anfechtung des zugrundeliegenden Beschlusses regelmäßig ein Rechtsschutzbedürfnis besteht.[2]

Anlage

  • Es stellt einen gravierenden Fehler des Verwalters dar, die Instandhaltungsrücklage nicht vom sonstigen Wohngeldkonto getrennt zu halten. Dies verstößt zudem gegen die Pflicht des Verwalters, die Instandhaltungsrücklage verzinslich anzulegen. Von dieser Pflicht wird der Verwalter nicht deshalb frei, weil er die für die Instandhaltungsrücklage bestimmten Gelder auf dem Girokonto belässt, um Deckungslücken und dadurch Schuldzinsen zu vermeiden. Die regelmäßige Verwendung der Instandhaltungsrücklage zur Deckung der laufenden Ausgaben ist mit der Zweckbestimmung der Rücklage nicht zu vereinbaren.[3]

Auflösung

  • Hat die Instandhaltungsrücklage eine angemessene Höhe überschritten, können die Wohnungseigentümer – soweit keine abweichende Vereinbarung besteht – mehrheitlich beschließen, die Rücklage insoweit aufzulösen, als eben deren angemessene Höhe überschritten ist.[4]

Auswahlermessen

  • Ob größere Reparaturarbeiten ganz oder teilweise aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden sollen oder ob insoweit eine Sonderumlage durchgeführt wird, liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer. Kommt die Instandhaltungsrücklage ganz oder teilweise zur Finanzierung der Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme in Betracht, bedarf es in der Regel tatsächlicher Feststellungen, mit welchen anderen Maßnahmen und mit welchem finanziellen Sanierungsaufwand in nächster Zeit in der Eigentümergemeinschaft zu rechnen ist, für die die Instandhaltungsrücklage voraussichtlich in Anspruch genommen werden soll.[5]

Bemessung

  • Die Bemessung der Rücklagenhöhe anhand der Bestimmung des § 28 Abs. 2 II. BV entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.[6]

Beschluss

  • Selbst eine formal korrekte Darstellung der Bezahlung aus der Rücklage führt nicht zur Billigung durch die Wohnungseigentümer. Es bedarf immer einer entsprechenden Beschlussfassung, wenn Instandsetzungsmaßnahmen dauerhaft aus der Rücklage finanziert werden.[7]

Eigentümerwechsel

  • Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit nicht Vermögen des von der Zwangsversteigerung betroffenen Wohnungseigentümers, sondern Vermögen eines anderen Rechtssubjekts. Anders als das Zubehör eines Grundstücks wie etwa Heizöl, Gaststätteninventar oder eine Kücheneinrichtung, geht die (anteilige) Instandhaltungsrückstellung beim Eigentumserwerb durch Zuschlag nicht kraft Gesetzes auf den Ersteher über.[8]
  • Die Berechtigung an einer Instandhaltungsrücklage gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft geht kraft Gesetzes mit Übertragung des Eigentums an der Wohnung auf den Erwerber über. Dies hindert die Parteien nicht, für den Übergang dieses Anspruchs einen gesonderten Kaufpreis zu vereinbaren und demzufolge im Gegenzug eine rechtsgeschäftliche Abtretung des Anteils an der Instandhaltungsrücklage. Mit der Vereinbarung eines Kaufpreises für die Instandhaltungsrücklage vereinbaren die Parteien einen Rechtskauf, § 453 Abs. 1 BGB. Liegt die tatsächlich für die Wohnung vorhandene Instandhaltungsrücklage wesentlich niedriger als die von den Parteien in den notariellen Vertrag aufgenommene Beschaffenheit derselben, haftet dem Recht ein Mangel an, da es nicht in dem nach dem Vertrag vereinbarten Umfang besteht. Dieser Mangel berechtigt den Käufer zur Minderung des Kaufpreises in Höhe der Differenz. Einer vorherigen Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung bedarf es nicht, da der Mangel nicht behoben werden kann.[9]

Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung

  • Enthält die Teilungserklärung die Bestimmung, dass die Sondereigentümer "zur Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet" sind und dass zur Bildung dieser Instandhaltungsrücklage von den Sondereigentümern ein vierteljährlicher Beitrag von 1,50 DM pro Quadratmeter Sondereigentumsfläche zu entrichten ist, darf hinsichtlich der Bildung der Instandhaltungsrücklage keine Differenzierung zwischen dem Sondereigentum an einer Wohnung und dem Sondereigentum an einem Pkw-Einstellplatz erfolgen.[10]
  • Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben grundsätzlich die Pflicht zur Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Das gilt erst recht, wenn sich aufgrund der Substanz des Wohnungseigentums ein Renovierungsstau gebildet hat. Dem steht regelmäßig nicht entgegen, dass in der Gemeinschaftsordnung die Erhebung von Sonderumlagen vorgesehen ist. Auch steht dem nicht entgegen, dass in der ...

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