Instandhaltungsrücklage / 1.2.1 Übernahme einer Erstverwaltung

Ist der Verwalter in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung als 1. Verwalter eingesetzt oder haben die Mitglieder einer werdenden Eigentümergemeinschaft ihn ohne ausdrückliche Anordnung in der Teilungserklärung bestellt, hat er Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dahingehend zu prüfen, ob Regelungen über die Bildung einer Instandhaltungsrücklage vorhanden sind. In aller Regel wird dies der Fall sein. Der Verwalter hat dann nicht mehr für eine Beschlussfassung über die Bildung einer Instandhaltungsrücklage zu sorgen, sondern nur noch über eine solche bezüglich der konkreten Höhe der Beitragszahlungen der Wohnungseigentümer. Einer ausdrücklichen Beschlussfassung bedarf es insoweit nicht, als der Verwalter eine nach seinem Ermessen angemessene Beitragsverpflichtung zur Instandhaltungsrücklage auch in den von ihm zu erstellenden Wirtschaftsplanentwurf einstellen kann. Da den Wohnungseigentümern ohnehin im Vorfeld der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan der entsprechende Entwurf des auf ihre Sondereigentumseinheit entfallenden Einzelwirtschaftsplans mit dem Ladungsschreiben zu übersenden ist, sind sie auch in Kenntnis der vom Verwalter für angemessen erachteten Beitragshöhe.

Ist in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung die Bildung einer Instandhaltungsrücklage nicht ausdrücklich angeordnet, hat der Verwalter eine Beschlussfassung über ihre Bildung zu initiieren. Mit Blick auf die Höhe der zu bildenden Rücklage ist den Wohnungseigentümern ein weites Ermessen eingeräumt.[1] Der Verteilungsschlüssel folgt demjenigen, der für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums vorgesehen ist. Fehlen auch insoweit Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, hat der Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG zur Anwendung zu kommen. Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind dann also nach Miteigentumsanteilen den Wohnungseigentümern aufzuerlegen.

 

Musterbeschluss: Bildung einer Instandhaltungsrücklage

TOP XX Bildung einer Instandhaltungsrücklage

Die Wohnungseigentümer beschließen die Bildung einer Instandhaltungsrücklage gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG. In Bemessung der insoweit von den Wohnungseigentümern zu leistenden Beiträge, legen die Wohnungseigentümer die Ansätze des § 28 Abs. 2 II. BV zugrunde. Hiernach angemessen ist ein Beitrag in Höhe von 7,10 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. Da die Wohnungseigentumsanlage über einen Aufzug verfügt, erhöht sich vorgenannter Betrag entsprechend der Regelung in § 28 Abs. 2 II. BV um 1 EUR auf 8,10 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche jährlich. Den Wohnungseigentümern ist bewusst, dass in der Wohnanlage die beiden Erdgeschosseinheiten als Teileigentumseinheiten nicht zu Wohnzwecken, sondern zu gewerblichen Zwecken dienen. Die Wohnungseigentümer sind sich insoweit einig, dass die Nutzflächen der beiden Teileigentumseinheiten wie Wohnflächen zu behandeln sind, was die Bemessung der mit diesem Beschluss zu bildenden Instandhaltungsrücklage betrifft. Die Wohnfläche der 10 Wohnungseigentumseinheiten und die Nutzfläche der beiden Teileigentumseinheiten addieren sich auf insgesamt 850 Quadratmeter. Insoweit beschließen die Wohnungseigentümer die Bildung einer jährlichen Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum in Höhe von 6.885 EUR. Die auf die einzelnen Sondereigentümer entfallenden Beiträge errechnen sich entsprechend der in der Gemeinschaftsordnung vom _____ geregelten Kostenverteilung für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung nach Miteigentumsanteilen. Die konkrete Höhe der insoweit auf die einzelnen Sondereigentumseinheiten entfallenden Beträge sind dem im zum nächsten Tagesordnungspunkt zur Beschlussfassung stehenden Wirtschaftsplan zu entnehmen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

__________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] Siehe Abschn. 3 Bemessung der Rücklage.

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