Instandhaltungsrücklage / 10.1 Auszahlung an die Wohnungseigentümer

Erfahrungsgemäß stehen Wohnungseigentümer einem für sie unerwarteten "Geldsegen" offen gegenüber, weshalb das Risiko einer Beschlussanfechtung als gering zu bewerten sein dürfte. Zur Vermeidung jeglicher Anfechtungsrisiken sollte die Auflösung der Rücklage durch Auszahlung an die Wohnungseigentümer als solche – also als Auszahlung – auch im Ladungsschreiben angekündigt werden. Da die Rechtsprechung jedenfalls die ausdrückliche Ankündigung einer beabsichtigten Kostenverteilungsänderung auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 4 WEG fordert[1], dürfte eine entsprechend konkretisierte Ankündigung auch bezüglich der Art der Rücklagen-Teilauflösung erforderlich sein.

 

Muster: Formulierung des Tagesordnungspunkts

TOP XX Beschlussfassung über eine Teilauflösung der Instandhaltungsrücklage durch Auszahlung an die Wohnungseigentümer

Verteilungsschlüssel

Zwingend zu beachten ist, dass bei einer Teilauflösung der Instandhaltungsrücklage bezüglich der Auszahlung an die Wohnungseigentümer derjenige Verteilungsschlüssel zur Anwendung kommt, der auch der Bildung der Instandhaltungsrücklage, also der Bemessung der durch die Wohnungseigentümer zu leistenden Anteile, zugrunde liegt.

 
Praxis-Beispiel

Einheitlicher Verteilungsschlüssel

Nach der Gemeinschaftsordnung richtet sich die Höhe der von den Wohnungseigentümern zu leistenden Beiträge zur Instandhaltungsrücklage nach der Wohnfläche. Wollen die Wohnungseigentümer nun eine Teilauflösung der Rücklage durch Auszahlung an die Wohnungseigentümer beschließen, so muss der Auszahlungsbetrag unter den Wohnungseigentümern wiederum nach Wohnfläche verteilt werden.

Zwar erlaubt die Bestimmung des § 16 Abs. 4 WEG die beschlussweise Änderung der Kostenverteilung mit Blick auf eine konkrete Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung. Diese Bestimmung ist aber nicht – auch nicht entsprechend – auf den Fall einer Teilauflösung der Rücklage übertragbar. Der Grund liegt bereits insoweit auf der Hand, als bei Anwendung der Bestimmung des § 16 Abs. 4 WEG in Finanzierung einer Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung eine solche ohnehin nicht aus der Rücklage infrage kommt. Bei der Teilauflösung der Instandhaltungsrücklage handelt es sich auch nicht um eine Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung.

 
Praxis-Beispiel

Kostenverteilung nur unter den "Balkoneigentümern"

Da die in der Wohnanlage vorhandenen Balkone instandsetzungsbedürftig sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine entsprechende Instandsetzungsmaßnahme. Zur Kostentragung dieser Maßnahme verpflichtet, sollen nur diejenigen Wohnungseigentümer sein, deren Sondereigentumseinheit über einen Balkon verfügt.

In einem solchen Fall kann die Finanzierung nicht aus der Instandhaltungsrücklage erfolgen. Zumindest indirekt kostenbeteiligt wären dann nämlich auch diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentumseinheiten gerade nicht über einen Balkon verfügen und aus diesem Grund aus der anteiligen Kostentragungspflicht ausgenommen sein sollten.

 

Musterbeschluss: Teilauflösung der Instandhaltungsrücklage mit Auszahlung an die Eigentümer

TOP XX Beschlussfassung über eine Teilauflösung der Instandhaltungsrücklage durch Auszahlung an die Wohnungseigentümer

Die Instandhaltungsrücklage weist derzeit liquide Mittel in Höhe von 80.457 EUR auf. Größere Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums sind nicht absehbar. Für eine Wohnanlage vergleichbaren Alters, vergleichbarer Größe und Ausstattung ist eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von 50.000 EUR angemessen. Vor diesem Hintergrund beschließen die Wohnungseigentümer eine Teilauflösung der Instandhaltungsrücklage in Höhe von 30.000 EUR. Die Auszahlung dieses Betrags an die Wohnungseigentümer erfolgt entsprechend des für die Beitragszahlungen für Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage geltenden Verteilungsschlüssels nach Wohnfläche.

Auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallen insoweit folgende Beträge:

Wohnung Nr. 1: ___ EUR

Wohnung Nr. 2: ___ EUR

(…)

(Alternative: Die insoweit auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge sind in der dem Ladungsschreiben beigefügten Auflistung zu entnehmen, die Bestandteil dieses Beschlusses ist und als Anlage zur Beschluss-Sammlung zu nehmen ist.)

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

__________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] AG Düsseldorf, Urteil v. 29.5.2017, 290a C 14/17.

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