Instandhaltung und Instandsetzung (WEG)

Zusammenfassung

 

Begriff

Wie in so vielen anderen Bereichen des Wohnungseigentumsrechts sind gesetzliche Bestimmungen auch zur Instandhaltung und Instandsetzung denkbar knapp geregelt, das Streitpotenzial hingegen ist groß. Die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dass sich eine Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung aber nicht nur auf das Gemeinschaftseigentum, sondern darüber hinaus auch auf das Sondereigentum bezieht, folgt aus § 14 Nr. 1 WEG. Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG sind dabei von solchen der modernisierenden Instandhaltung gemäß § 22 Abs. 3 i.  V.  m. § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG zu unterscheiden und insbesondere von solchen der Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. dessen Anpassung an den Stand der Technik gemäß § 22 Abs. 2 WEG.

Bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums, die für seine Konstruktion, seinen Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch von Bedeutung sind, sind bei Aufträgen seit 1.1.2018 die Bestimmungen über den Bauvertrag der §§ 650a ff. BGB zu beachten.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehört die Instandhaltung und Instandsetzung zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Dies gilt entsprechend für die modernisierenden Instandsetzungen gemäß § 22 Abs. 3 WEG. § 16 Abs. 2 WEG regelt die Kostenverteilung unter den Wohnungseigentümern. Eine Spezialregelung enthält in diesem Zusammenhang die Bestimmung des § 16 Abs. 4 WEG, die unter bestimmten Voraussetzungen eine Kostenverteilung auch entgegen des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels zulässt. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG regelt die Verpflichtung des Verwalters, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Vertretungsmacht im Außenverhältnis hierzu verleiht ihm die Bestimmung des § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG. In dringenden Fällen ist der Verwalter gemäß § 27 Abs. 5 Nr. 3 WEG verpflichtet, die zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. § 14 Nr. 4 WEG verpflichtet den Wohnungseigentümer zur Duldung des Zutritts zu seinen Sondereigentumsräumen, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist. Die Bestimmung verleiht ihm einen Schadensersatzanspruch, sollte es dabei zu einer Beschädigung seines Sondereigentums kommen. Bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums, die für seine Konstruktion, seinen Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch von Bedeutung sind, sind bei Aufträgen seit 1.1.2018 die Bestimmungen über den Bauvertrag der §§ 650a ff. BGB zu beachten.

BGH, Urteil v. 14.6.2019, V ZR 254/17: Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen (hier: Fenstererneuerung), besteht ein solcher Anspruch nicht.

BGH, Urteil v. 16.11.2018, V ZR 171/17: Schuldner eines Aufopferungsanspruchs aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG erfasst aber keine Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels eingetreten sind.

LG Hamburg, Urteil v. 30.5.2018, 318 S 100/17: Gemäß § 21 Abs. 4 WEG in Verbindung mit § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird. Vergleichsmaßstab für den planmäßigen Zustand sind die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, der Aufteilungsplan und die Baupläne.

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 17.5.2018, 2-13 S 26/17: Alternativangebote für eine Auftragsvergabe müssen ausnahmsweise dann nicht eingeholt werden, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt (hier: Beauftragung eines Hausmeisterservice für 800 EUR jährlich).

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 17.5.2018, 2-13 S 168/15: Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung von Beschlüssen in Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften besteht schon dann, wenn die theoretische Möglichkeit einer Inanspruchnahme aus § 10 Abs. 8 WEG für den Anfechtungskläger besteht.

BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17: Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die ...

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