Instandhaltung und Instands... / Zusammenfassung
 
Begriff

Wie in so vielen anderen Bereichen des Wohnungseigentumsrechts sind gesetzliche Bestimmungen auch zur Instandhaltung und Instandsetzung denkbar knapp geregelt, das Streitpotenzial hingegen ist groß. Die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dass sich eine Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung aber nicht nur auf das Gemeinschaftseigentum, sondern darüber hinaus auch auf das Sondereigentum bezieht, folgt aus § 14 Nr. 1 WEG. Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG sind dabei von solchen der modernisierenden Instandhaltung gemäß § 22 Abs. 3 i. V. m. § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG zu unterscheiden und insbesondere von solchen der Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. dessen Anpassung an den Stand der Technik gemäß § 22 Abs. 2 WEG.

Bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums, die für seine Konstruktion, seinen Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch von Bedeutung sind, sind bei Aufträgen seit 1.1.2018 die Bestimmungen über den Bauvertrag der §§ 650a ff. BGB zu beachten.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehört die Instandhaltung und Instandsetzung zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Dies gilt entsprechend für die modernisierenden Instandsetzungen gemäß § 22 Abs. 3 WEG. § 16 Abs. 2 WEG regelt die Kostenverteilung unter den Wohnungseigentümern. Eine Spezialregelung enthält in diesem Zusammenhang die Bestimmung des § 16 Abs. 4 WEG, die unter bestimmten Voraussetzungen eine Kostenverteilung auch entgegen des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels zulässt. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG regelt die Verpflichtung des Verwalters, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Vertretungsmacht im Außenverhältnis hierzu verleiht ihm die Bestimmung des § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG. In dringenden Fällen ist der Verwalter gemäß § 27 Abs. 5 Nr. 3 WEG verpflichtet, die zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. § 14 Nr. 4 WEG verpflichtet den Wohnungseigentümer zur Duldung des Zutritts zu seinen Sondereigentumsräumen, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist. Die Bestimmung verleiht ihm einen Schadensersatzanspruch, sollte es dabei zu einer Beschädigung seines Sondereigentums kommen. Bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums, die für seine Konstruktion, seinen Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch von Bedeutung sind, sind bei Aufträgen seit 1.1.2018 die Bestimmungen über den Bauvertrag der §§ 650a ff. BGB zu beachten.

LG Frankfurt am Main, Beschluss v. 26.9.2019, 2-09 S 42/19: Liegt bei einer Beschlussfassung nur 1 Angebot vor, ist es ordnungsmäßig, dem Verwalter aufzugeben, 2 weitere Angebote einzuholen und dem dann kostengünstigsten Anbieter den Auftrag zu erteilen. Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, auch ohne Not und ohne Mängel an den Türen, einfache Keller- gegen Brandschutztüren austauschen zu lassen.

LG Itzehoe, Urteil v. 2.8.2019, 11 S 2/19: Soll ein Kabel im Sondereigentum auf den Putz gesetzt werden, muss der betroffene Wohnungseigentümer dieser Ausführungsart zustimmen.

BGH, Urteil v. 19.7.2019, V ZR 75/18: Der Verwalter muss zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen; dabei hat er die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche und auf eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen. Den mit dem Bauträger identischen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter (sog. Bauträgerverwalter) treffen die gleichen Pflichten hinsichtlich der Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wie jeden anderen Verwalter; er muss somit auch auf Gewährleistungsansprüche „gegen sich selbst“ und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen. Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum entgegen einer Erklärung des Bauträgers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken.

BGH, Urteil v. 14.6.2019, V ZR 254/17: Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetz...

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