Instandhaltung und Instands... / Zusammenfassung
 

Begriff

Beim Thema Instandhaltung und Instandsetzung sind sowohl Verwalter als auch Eigentümer in der Pflicht. So muss der Verwalter die zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen treffen. Zur ordnungsgemäßen Instandsetzung sind selbstverständlich auch die Eigentümer untereinander verpflichtet. Werden bestehende Pflichten verletzt, kann dies zu Haftungs- und Schadensersatzansprüchen führen.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

BGH, Urteil v. 16.11.2018, V ZR 171/17: Erleidet ein Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum, weil ein Beschluss über eine Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist, können nur die übrigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein, nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ist die Willensbildung dagegen erfolgt und ein Beschluss gefasst worden, der jedoch nicht oder nur unvollständig durchgeführt wird, so scheidet sowohl eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer als auch eine Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus. Insoweit kann sich nur eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben, der gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet ist, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Schuldner eines Aufopferungsanspruchs aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG erfasst aber keine Schäden, die infolge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels eingetreten sind.

LG Dortmund, Urteil v. 18.5.2018, 17 S 116/17: Dem Verwalter ist eine schuldhafte Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen, wenn er nicht vor Fassung des Beschlusses über die Einholung eines Sachverständigengutachtens über Schäden am Gebäude Vergleichsangebote einholt und der Eigentümerversammlung vorlegt. Unterliegen die übrigen beklagten Wohnungseigentümer im Anfechtungsprozess wegen einer derartigen Pflichtverletzung und wurden die Verfahrenskosten aus Gemeinschaftsmitteln beglichen, haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz, entsprechende materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche auf die Eigentümergemeinschaft zur Durchsetzung gegen den Verwalter zu übertragen.

BGH, Urteil v. 8.6.2018, V ZR 125/17: Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden. Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbandes im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.

BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 203/17: Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (hier: massive Durchfeuchtungen der Wände), ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen; dies gilt auch dann, wenn die betroffenen Einheiten im Souterrain eines Altbaus belegen sind.

LG Itzehoe, Urteil v. 5.1.2018, 11 S 1/17: Vor der Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten sind in der Regel mindestens 3 Vergleichsangebote einzuholen. Hierbei müssen alle wesentlichen Kostenpositionen erfasst sein. Eine möglicherweise unterschiedliche Rabattierung der verschiedenen Anbieter aufgrund des geänderten Auftragsvolumens steht der Vergleichbarkeit nicht entgegen.

AG Düsseldorf, Urteil v. 13.12.2017, 232 C 99/17: Beauftragt ein (Innen)Architekt ohne Ermächtigung des Verwalters zur Abgabe von Erklärungen namens der Wohnungseigentümergemeinschaft Werkunternehmer mit Instandsetzungsmaßnahmen, die keine Notmaßnahmen darstellen, haftet er dem Werkunternehmer auf Werklohn. Ansprüche des Werkunternehmers gegen die Eigentümergemeinschaft wegen einer ungerechtfertigten Bereicherung bestehen in derartigen Fällen nicht.

LG Hamburg, Urteil v. 8.6.2016, 318 S 18/15: Der Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Es stellt eine zum Schadensersatz verpflichtende Pflichtverletzung des ...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge