Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume – Pflich ... / 8.8 Technische Einrichtungen

Die Überprüfungspflichten des Vermieters hinsichtlich des Zustands von mitvermieteten technischen Einrichtungen dürfen nicht überspannt werden.^[1] Daher ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, die sich in den Mieträumen befindlichen Geräte laufenden Kontrollen zu unterziehen, wenn sich an ihnen keine Unregelmäßigkeiten zeigen.^[2]

Dementsprechend ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, Feuerstätten für feste Brennstoffe regelmäßig überprüfen zu lassen; insofern besteht nur eine Kehrpflicht. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn Anhaltspunkte für konkrete Mängel der (Dauerbrand-)Öfen vorliegen.^[3]

Das Nachfüllen von Wasser in der Heizungsanlage/Gastherme ist – mangels anderweitiger vertraglicher Regelungen – Sache des Vermieters. Ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung ist der Mieter nicht verpflichtet, die Wasserstandsanzeige (Manometer) zu kontrollieren und ggf. Wasser nachzufüllen. Somit haftet der Mieter auch nicht für Schäden an der Anlage aufgrund eines zu niedrigen Wasserstands.^[4] Fraglich ist, ob eine mietvertragliche Verpflichtung des Mieters zur jährlichen Wartung auch das zwischenzeitliche Nachfüllen von Wasser umfasst. Empfehlenswert ist daher eine entsprechende vertragliche Vereinbarung, die den Mieter jedenfalls zur regelmäßigen Kontrolle des Wasserstands (Wasserdrucks) und zur Meldung bei einem Absinken unter den angegebenen Soll-Wert verpflichtet.

Der Vermieter muss im Interesse anderer Mietparteien sanitäre Einrichtungen nicht ohne konkreten Anlass auf die Gefahr drohender Mängel hin überprüfen.^[5]

Auch Wasserrohre müssen ohne konkreten Anlass nicht regelmäßig kontrolliert werden. Nicht vorhersehbare Wasserschäden in der Mietwohnung aufgrund undicht gewordener Rohre zählen zum allgemeinen Lebensrisiko. Selbst bei Unbewohnbarkeit der Mietwohnung hat der Mieter keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Vermieter, z. B. für Fahrtkosten zur Ersatzwohnung.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 20.10.1965, VIII ZR 154/63, VersR 1966, 81.

[2] BGH, Urteil v. 20.10.1965, a. a. O.; BGH, WPM 1969, 1011; LG Hamburg, Urteil v. 22.1.1991, 11 O 166/89, DWW 1992, 83 zur Überprüfung eines Gasherds.

[3] LG Berlin, Urteil v. 9.11.2010, 65 S 435/09, GE 2011, 133.

[4] AG Berlin, Urteil v. 30.9.2015, 12 C 81/15, GE 2015, 1409.

[5] OLG Frankfurt/M., Urteil v. 7.3.2003, 24 U 125/02, ZMR 2003, 674.

[6] LG Duisburg, Urteil v. 18.5.2010, 13 S 58/10.