Dagegen hat der Mieter bei Putzschäden an der Fassade des Wohngebäudes grundsätzlich keinen Instandsetzungsanspruch allein wegen des optischen Zustands der Fassade, sondern erst bei einer bevorstehenden Beeinträchtigung durch Feuchtigkeitsniederschlag an den Wänden der Wohnung. Gleiches gilt für einen verwitterten Zustand des Anstrichs von Außenfenstern. Ein solcher Zustand ändert nichts am vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, auch wenn er das Reinigen der Fenster erschwert. Solche optischen Mängel begründen weder Instandsetzungsansprüche noch eine Mietminderung oder ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters.[1]
Weist der Außenputz des Hauses jedoch bereits umfangreiche Schäden auf (hier: Ablösung von Teilflächen), ergibt sich ein Instandsetzungsanspruch des Mieters nicht allein aus dem optischen Zustand der Fassade, da in diesem Fall bei Schlagregen oder ähnlichen Wetterereignissen die Schutzfunktion des Außenputzes nicht mehr gewährleistet ist. Der Mieter muss in dieser Situation nicht zuwarten, bis tatsächlich ein Schaden in der Wohnung (z. B. Durchfeuchtung der Wand, Verminderung der Wärmedämmung) eintritt. Insofern liegt nicht nur eine Ungewissheit vor, ob ein Schaden jemals entsteht; vielmehr ist es in diesem Fall nur eine Frage der Zeit, bis eine Beeinträchtigung der Wohnung durch die ungeschützte Fassade eintritt.[2]
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