Instandhaltung und Instands... / 4 Mietvertragliche Abreden

Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können von den Parteien auch konkludent, d. h. durch schlüssiges Verhalten getroffen werden, z. B. dadurch, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt.

 
Hinweis

Einseitige Vorstellung des Mieters

Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch nicht. Dies gilt auch dann, wenn sie dem Vermieter bekannt ist (z. B. Mieter rechnet nicht mit Nutzungsänderung von Nebenflächen der Mietsache – hier: Innenhof – während der Mietdauer). Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

Daher kann ein Mieter nicht ohne Weiteres erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden (hier: Einbau einer Lüftungsanlage im Innenhof), unterlässt. Dies gilt selbst dann, wenn die Veränderung zwar zu einer Steigerung der Geräuschimmissionen führt, die Belastung aber weiterhin noch den technischen Normen genügt, deren Einhaltung der Vermieter schuldet, d. h. die Grenzwerte der TA-Lärm nicht überschritten werden. Insofern kann der Mieter nicht davon ausgehen, dass der Vermieter für die Erhaltung einer unter den gesetzlichen Grenzwerten liegenden Belastung über die gesamte Mietdauer einstehen wollte.[1]

 
Hinweis

Lärm-Grenzwerte und gebietstypische Geräusche

Werden die Grenzwerte der TA-Lärm eingehalten, kann ein Mangel der Mietsache nur ausnahmsweise dann vorliegen, wenn Lärmbelästigungen – etwa wegen der Eigenart der Geräusche – dennoch objektiv zu einer Gebrauchswertbeeinträchtigung führen. Insofern stellen Geräusche, die nach Art und Intensität gebietstypisch sind, keinen Mangel dar.

Ferner kann auch nicht jede nachteilige Veränderung des Wohnumfelds und der Geräuschsituation als Mangel der Mietsache angesehen werden. Maßgeblich ist, ob der Mieter bestimmte Eigenschaften seines Wohnumfelds als unveränderlich voraussetzen durfte oder ob er mit bestimmten nachteiligen Veränderungen rechnen musste.[2]

 
Wichtig

Vorübergehend erhöhter Lärmpegel

Dementsprechend stellt eine nur vorübergehende Erhöhung des Lärmpegels (z. B. infolge einer wegen Bauarbeiten geänderten Verkehrsführung) grundsätzlich keinen Mangel dar, wenn sie sich in den für den Stadtteil üblichen Grenzen hält.

Anders wäre dies zu beurteilen, wenn eine Beschaffenheitsvereinbarung über ein niedriges Lärmniveau getroffen worden wäre. Von einer solchen stillschweigend abgeschlossenen Vereinbarung kann allerdings nicht schon dann ausgegangen werden, wenn der Mieter die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrgenommen und dies womöglich Einfluss auf seine Entscheidung zum Vertragsschluss hatte. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter erkannt hat oder hätte erkennen müssen, dass der Mieter die geringe Lärmbelästigung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung betrachtet hat.[3]

Vertragliche Vereinbarungen über eine bestimmte Beschaffenheit bzw. über einen bestimmten Zustand der Mietsache sind zulässig und wirksam. Dies gilt auch dann, wenn sich die Vereinbarung auf bestimmte vorliegende Mängel der Mietsache (z. B. undichte Fenster) bezieht. In diesem Fall ist der Mieter wegen dieser Mängel nicht zur Minderung der Miete berechtigt.

Daher ist auch eine Vereinbarung über den Ausschluss bzw. die Begrenzung einer Mietminderung im konkreten Einzelfall bzw. aus einem bestimmten Anlass zulässig, z. B. wegen anstehender oder bereits laufender Bauarbeiten in der Wohnung oder im Gebäude. Eine solche Vereinbarung verstößt nicht gegen § 536 Abs. 4 BGB, wonach das gesetzliche Minderungsrecht des Wohnungsmieters unabdingbar ist, d. h., durch vertragliche Vereinbarungen nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden kann. § 536 Abs. 4 BGB betrifft nämlich nur die generelle Abdingbarkeit im Einzelfall.[4] Mit der Vereinbarung über eine konkrete Mietminderung aus bestimmtem Anlass treffen die Parteien lediglich eine betragsmäßige Bestimmung darüber, welche Miete sie für welche Zeiträume übereinstimmend als angemessen herabgesetzte Miete i. S. d. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB betrachten.[5]

[2] LG Heidelberg, Urteil v. 26.2.2010, 5 S 95/09, WuM 2010 S. 148.
[5] LG München I, Urteil v. 9.12.2011, 14 S 9823/11, ZMR 2012 S. 192.

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