Instandhaltung und Instands... / 3 Umfang der Instandhaltungspflicht

Die Instandhaltungspflicht erstreckt sich nicht nur auf die Mieträume unmittelbar, sie umfasst auch den Zugang zu den Mieträumen und das Zubehör.

 

Praxis-Beispiel

Treppenhaus, Allgemeinflächen, Beleuchtung

So hat der Vermieter für die gefahrlose Benutzbarkeit des Treppenhauses sowie für die ausreichende Beleuchtung und Instandhaltung der Stufen und Geländer zu sorgen, wie auch die vom Mieter benutzten Hausteile (z. B. Lift, Waschküche, Speicher, Hofraum) in ordnungsgemäßem und betriebssicherem Zustand zu erhalten.

Die Mietsache ist zwar schon dann mangelhaft, wenn der Mieter sie nur in "Befürchtung einer Gefahrenverwirklichung" gebrauchen kann. Dies setzt aber voraus, dass der Mieter von der Gefahr (hier: drohendes Herabstürzen der Decke wegen zu geringer Tragkraft) Kenntnis hat. Allein die Tatsache, dass die Benutzung der Mietsache bei Kenntnis aller Umstände hätte unterbleiben müssen, begründet noch keinen Mangel und damit kein Minderungsrecht des Mieters.

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters erstreckt sich auch auf Einrichtungen, die von den Bewohnern des Hauses gemeinschaftlich genutzt werden. So gehört z. B. ein zum Zeitpunkt des Beginns eines Mietverhältnisses vorhandener Personenaufzug zum vertraglich vereinbaren Zustand der Mietsache. Daher muss der Vermieter einen wegen sicherheitstechnischer Mängel außer Betrieb gesetzten bzw. abgebauten Aufzug durch einen mangelfreien ersetzen.

 

Hinweis

Rein optische Mängel

Rein optische Mängel, z. B. durch schadhaften Putz oder verschmutzte Anstriche, können jedoch nur dann zu einer Renovierungspflicht des Vermieters führen, wenn diese so erheblich sind, dass es dem Mieter nicht mehr zumutbar ist, die Wohnung durch solche Zugänge zu betreten.

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters endet mit Beendigung des Mietverhältnisses. Daher kann der Mieter nach eigener fristloser Kündigung des Mietverhältnisses und Einstellung der Mietzahlungen nach Treu und Glauben keine Instandsetzungsmaßnahmen mehr beanspruchen. Dies wäre ein widersprüchliches Verhalten (sog. "venire contra factum proprium"). Auf die Wirksamkeit seiner Kündigung kommt es insofern nicht an.

Nur ausnahmsweise kann sich auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch eine Mangelbeseitigungspflicht des Vermieters ergeben, z. B. wenn durch das Unterlassen von notwendigen Maßnahmen akute und schwerwiegende Gefahren für Leben, Gesundheit oder hohe Eigentumswerte des Mieters drohen. Ist dies nicht der Fall, schuldet der Mieter die nach Beendigung des Mietverhältnisses zu zahlende Nutzungsentschädigung auch dann in voller Höhe, wenn die Mietsache nach Vertragsende mangelhaft geworden ist, z. B. durch einen Wasserschaden. Dadurch soll Druck auf den Mieter ausgeübt werden, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses fristgerecht zu räumen.

 

Achtung

Instandhaltung unabhängig von Höhe der Kosten

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters ist grundsätzlich unabhängig von der Höhe der notwendigen Aufwendungen. Eine Berufung des Vermieters auf die sog. "Opfergrenze" ist nur in Ausnahmefällen möglich, z. B. wenn das Mängelbeseitigungsverlangen des Mieters treuwidrig ist, weil ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie der Höhe der Miete andererseits besteht und die Mangelhaftigkeit nicht vom Vermieter verschuldet worden ist.

An die Annahme eines krassen Missverhältnisses stellt die Rechtsprechung jedoch hohe Anforderungen und lässt z. B. Kosten in Höhe von 2 Jahresmieten für die Instandsetzung eines mitvermieteten Balkons nicht genügen.

Unzumutbar ist der Renovierungsaufwand für den Vermieter i. d. R. erst dann, wenn er nicht innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt ausgeglichen werden kann oder wenn der Reparaturaufwand mehr als das 3-Fache des Verkehrswerts des Mietobjekts betragen würde.

 

Praxis-Beispiel

Überschreiten der Opfergrenze: Wassereintritt

Ferner ist die "Opfergrenze" überschritten, wenn zur Verhinderung des Eindringens von Wasser in den Durchgangsbereich vom Haus zum Keller und zur Tiefgarage die Erneuerung der Betonwanne unter dem Haus und damit der Abriss und der Neuaufbau des Hauses erforderlich wäre.

Grundsätzlich verliert der Vermieter auch bei Überschreiten der Opfergrenze nicht sein Leistungsverweigerungsrecht (Einrede aus § 275 Abs. 2 BGB), wenn er den zum Mangel der Mietsache führenden Umstand vorsätzlich herbeigeführt hat. In einem solchen Fall obliegt es der wertenden Gesamtbetrachtung des Tatrichters, ob er angesichts der von ihm zu berücksichtigenden Gesamtumstände des Einzelfalls die Einrede für begründet erachtet.

 

Praxis-Beispiel

Überschreiten der Opfergrenze: Störende Außenwand

Der Vermieter hat auf dem ebenfalls in seinem Eigentum stehenden Nachbargrundstück ein Haus errichtet, dessen Außenwand unmittelbar vor dem Küchenfenster und dem Badezimmerfenster der Mietwohnung angebaut ist. Dies stellt zwar einen Mietmangel dar. Allerdings kann dem Anspruch des Mieters auf Wiederher...

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