Instandhaltung und Instands... / 2 Pflichten bei der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen

Zunächst hat der Verwalter für eine zeitnahe Umsetzung beschlossener oder erforderlicher Instandsetzungsmaßnahmen zu sorgen. Treten infolge zögerlicher Bearbeitung insoweit Schäden auf, haftet der Verwalter. Freilich ist dem Verwalter keine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen, wenn er zunächst einen Beschluss über eine größere Sanierungsmaßnahme nicht durchführt, weil die Finanzierung dieser Maßnahme nicht gesichert ist.

Der Verwalter hat bei der Durchführung von Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums auf eine baulich und fachlich einwandfreie Lösung zu achten. Gleiches gilt für die Wirtschaftlichkeit. Der Verwalter ist bei der Betreuung von Handwerkerleistungen in aller Regel aber kein Bauleiter. Die bauleitende Überwachung gehört nicht zu seinen Pflichten.

 

Hinweis

Vergleichsangebote einholen

Selbstverständlich ist es grundsätzlich geboten, vor der Vergabe von Instandsetzungsarbeiten Vergleichsangebote einzuholen. Ist es zur Klärung des Schadensumfangs im Vorfeld erforderlich, ein Sachverständigengutachten in Auftrag zu geben, so hat der Verwalter auch hier Vergleichsangebote einzuholen.

Dies folgt bereits aus der grundsätzlichen Verpflichtung des Verwalters, bei der Durchführung von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Interesse aller Eigentümer auf eine baulich und fachlich sowie wirtschaftlich einwandfreie Lösung zu achten. Mittelbar ergibt sich dies auch bereits aus dem gesetzlichen Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG.

Ausnahmsweise bedarf es nicht des Einholens von Vergleichsangeboten, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt. Entspricht der jährliche Kostenaufwand für den Hausmeister nicht einmal 5 % der Wirtschaftsplansumme und bewegen sich diese Kosten im Rahmen dessen, was die Wohnungseigentümer bereits einmal für einen Hausmeister ausgegeben haben, bedarf es keiner Alternativangebote.

Im Übrigen hat der Verwalter Vergleichsangebote selbstverständlich nicht nur einzuholen, er hat diese auch den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung bekannt zu geben. Ein Beschluss widerspricht daher ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung lediglich das günstigste Angebot präsentiert.

Demgegenüber lässt sich zur näheren Konkretisierung dessen nicht allgemein beantworten, welches Vorgehen nun im Interesse der Wohnungseigentümer im Einzelnen sinnvoll ist. Dass der Verwalter verpflichtet ist, mindestens 3 Vergleichsangebote einzuholen, findet im Gesetz jedenfalls keine Stütze. Insoweit ist dem Verwalter bei der Erfüllung seiner Aufgaben ein Gestaltungsspielraum zuzuerkennen. Ob er nun diesen Gestaltungsspielraum bei der Erfüllung einer ihm obliegenden Aufgabe bzw. Verpflichtung tatsächlich überschritten hat, kann das Gericht nur eingeschränkt nachprüfen. Bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen hat der Verwalter jedoch stets mindestens 3 Vergleichsangebote einzuholen. Eine möglicherweise unterschiedliche Rabattierung der verschiedenen Anbieter aufgrund des geänderten Auftragsvolumens steht der Vergleichbarkeit nicht entgegen. Dies gilt auch, wenn die Beschäftigung bzw. Anstellung eines Hausmeisters zur Beschlussfassung steht. Auch hier bedarf es des Einholens von mindestens 3 Angeboten.

Ausnahmsweise kann bei einer dringend erforderlichen, auch angesichts drohenden behördlichen Einschreitens keinen weiteren Aufschub duldenden Sanierungsmaßnahme eine direkte Auftragsvergabe auch ohne Einholung von Konkurrenzangeboten noch als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung angesehen werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die anteilige Kostenlast der einzelnen Wohnungseigentümer angesichts der Größe der Wohnanlage nicht weiter ins Gewicht fällt.

Im Übrigen besteht insbesondere in größeren Wohnungseigentumsanlagen allerdings keine Verpflichtung, mehrere Vergleichsangebote den einzelnen Wohnungseigentümern zu übersenden. Hier kann die Übersendung eines Preisspiegels genügen, soweit den Wohnungseigentümern die Möglichkeit eingeräumt wird, sich eingehender über die Angebote zu informieren. Letztlich besteht also keine generelle Pflicht zur Übersendung von Alternativangeboten an sämtliche Wohnungseigentümer. Dies ist vielmehr eine Frage des Einzelfalls.

 

Achtung

Instandsetzungsbedarf ermitteln

Vor der Beschlussfassung über Instandsetzungsmaßnahmen muss freilich der Instandsetzungsbedarf geklärt sein. Es muss also der Schadensumfang geklärt sein sowie dessen Ursache. Es widerspricht jedenfalls regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, mit hohem Kostenaufwand Maßnahmen zu veranlassen, bevor die Ursache von Mängeln überhaupt geklärt ist.

Das Risiko einer baulich und fachlich einwandfreien Lösung kann dem Verwalter jedenfalls nur eingeschränkt aufgebürdet werden und liegt, zumindest was die Ausführung einzelner Arbeiten angeht, im Bereich der jeweils beauftr...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge