Instandhaltung – Mietminderung bei Feuchtigkeit im Keller?

Vertrags­gemäßer Zustand

Für die Frage, welcher Standard bei einem Gebäude z. B. hinsichtlich des Wärme- und Feuchtigkeitsschutzes als üblich und damit als vertragsgemäß anzusehen ist, ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Daher kann nicht alles, was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden (so bereits BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03, WuM 2004 S. 715). Dies gilt grundsätzlich sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume (BGH, Urteil v. 3.5.2006, VIII ZR 168/05, MDR 2006 S. 1371).

Sind dem Mieter daher bei Vertragsabschluss das Alter und die Ausstattung der Wohnung bekannt, können im Hinblick auf den im Zeitpunkt der Errichtung der Wohnung geltenden Baustandard bestimmte Mängel als vertragsgemäße Beschaffenheit angesehen werden.

Grundsatz

Dies gilt auch für Feuchtigkeit im Keller bei älteren Gebäuden. Wegen solcher bauartbedingter Mängel kann der Mieter weder die Miete mindern noch eine Nachbesserung der Bodendämmung verlangen (AG München, Urteil v. 11.6.2010, 461 C 19454/09; so auch LG Berlin, Urteil v. 7.2.2011, 67 S 61/10, GE 2011 S. 408, wonach der Mieter mit Feuchtigkeit und Nässe in Kellern von Altbauten rechnen muss und daher grundsätzlich nicht zur Minderung der Miete berechtigt ist, wenn er dort keine Gegenstände lagern kann).

Ausnahme

Eine andere Ansicht vertritt das LG Berlin für den speziellen Fall, dass der Keller – anders als bei dezentralen Kellerräumen in Mehrfamilienhäusern – unmittelbar an die Wohnräume angegliedert ist, wie z. B. bei einem vermieteten Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus u. Ä. In diesem Fall stellt die Durchfeuchtung des Kellers auch bei einem älteren Haus (hier: Baujahr 1939) einen Mangel der Mietsache dar. Der Mieter kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der dem üblichen Standard vergleichbarer Räume entspricht. Bei der Vermietung einer Doppelhaushälfte entspricht nach Auffassung des LG Berlin nur ein trockener Keller dem üblichen Mindeststandard. Die Nutzung des unmittelbar an die Wohnräume angegliederten Kellers dient nämlich – anders als bei einer Mietwohnung mit einem i. d. R. dezentralen Keller – zumindest auch der Lagerung von Lebensmitteln, Kleidungsstücken und dem Waschen und Trocknen von Wäsche. Diese – vertragsgemäße – Nutzungsmöglichkeit ist bei einer Durchfeuchtung des Kellers nicht unerheblich beeinträchtigt.

(LG Berlin, Urteil v. 12.3.2013, 63 S 628/12, GE 2013 S. 1205)

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