Insolvenz des Mieters: Anspruch des Vermieters auf Miete und Betriebskostennachzahlung
  

Begriff

InsO §§ 55 Abs. 1 Nr. 2, 61 Satz 1, 209 Abs. 1

  1. Hat der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis unmittelbar nach Insolvenzeröffnung gekündigt, so zählen die Mieten, die während des Laufs der Kündigungsfrist fällig werden, zu den Masseverbindlichkeiten.
  2. Reicht die Insolvenzmasse zur Erfüllung dieser Verbindlichkeit nicht aus, so hat der Vermieter keinen Schadensersatzanspruch gegen den Insolvenzverwalter. Dieser haftet nur für die Erfüllung solcher Masseverbindlichkeiten, die durch eine Rechtshandlung des Insolvenzverwalters begründet worden sind. Für Verbindlichkeiten, die ohne Zutun des Insolvenzverwalters kraft Gesetzes entstehen, haftet der Insolvenzverwalter nicht.
  3. Rechnet der Vermieter nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die Betriebskosten betreffend einen Zeitraum ab, der vor der Verfahrenseröffnung liegt, so zählt ein Abrechnungssaldo zugunsten des Vermieters zu den Insolvenzforderungen.

(Leitsätze der Redaktion)

Über das Vermögen des Mieters von Gewerberäumen wurde am 28.3.2012 das Insolvenzverfahren eröffnet und ein Insolvenzverwalter bestellt. Dieser hat das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten, also zum Ablauf des Juni 2012, gekündigt. Im Sommer 2012 hat der Vermieter über die Betriebskosten des Jahres 2011 abgerechnet; die Abrechnung schließt mit einem Saldo zugunsten des Vermieters.

Der Insolvenzverwalter hat am 31.8.2012 die Masseunzulänglichkeit angezeigt. Die Mieten für die Zeit von April bis Juni 2012 sowie die Betriebskostennachzahlung aus der Abrechnung für 2011 hat er nicht bezahlt. Wegen dieser Beträge nimmt der Vermieter den Insolvenzverwalter persönlich in Anspruch.

Ein Anspruch besteht nicht.

1. Mietzinsen nach Insolvenzeröffnung

Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens hat auf den Bestand des Mietverhältnisses keinen Einfluss. Vielmehr besteht das Mietverhältnis mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort (§ 108 Abs. 1 InsO). Die hieraus folgenden Verbindlichkeiten sind Masseverbindlichkeiten (§ 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO), die der Insolvenzverwalter vorab zu erfüllen hat (§ 209 Abs. 1 InsO).

Reicht die Insolvenzmasse zur Erfüllung einer Masseverbindlichkeit nicht aus, so kommt unter Umständen eine persönliche Haftung des Insolvenzverwalters in Betracht. Dies ist dann der Fall, wenn die Masseverbindlichkeit "durch eine Rechtshandlung des Insolvenzverwalters begründet worden ist" (§ 61 Satz 1 InsO). Damit sind in erster Linie diejenigen Fälle angesprochen, in denen der Insolvenzverwalter ein Mietverhältnis fortführt, obwohl die Masse für die Bezahlung der Miete nicht ausreicht.

Für Verbindlichkeiten, die ohne Zutun des Insolvenzverwalters kraft Gesetzes entstehen, haftet der Insolvenzverwalter nicht. Hat der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis unmittelbar nach Insolvenzeröffnung gekündigt, zählen dazu nach Ansicht des Gerichts auch diejenigen Mieten, die während des Laufs der Kündigungsfrist entstehen.

2. Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung

Wird nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die Betriebskosten betreffend einen Zeitraum abgerechnet, der vor der Verfahrenseröffnung liegt, stellt sich die Frage, ob ein aus der Abrechnung folgender Nachzahlungsbetrag als Insolvenzforderung oder als Masseverbindlichkeit zu bewerten ist.

Das Gericht hält den Nachzahlungsbetrag für eine Insolvenzforderung, weil die abgerechneten Betriebskosten Teil der Miete sind, die der Mieter für den Abrechnungszeitraum schuldet. Liegt dieser Zeitraum vor der Insolvenzeröffnung, handelt es sich bei dem Nachzahlungsbetrag um eine Insolvenzforderung, hinsichtlich derer der Vermieter lediglich anteilige Befriedigung entsprechend der Insolvenzquote verlangen kann.

OLG Düsseldorf, Urteil v. 11.7.2013, 24 U 32/13

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