Hobbyraum-Teileigentum kann nicht als eigenständige Wohnung genutzt werden

Leitsatz

Hobbyraum-Teileigentum kann nicht als eigenständige Wohnung genutzt werden

Normenkette

(§ 15 Abs. 1 und 3 WEG; § 242 BGB)

Kommentar

1. Einem als Hobbyraum beschriebenen Teileigentum widerspricht regelmäßig die Nutzung als eigenständige Wohnung. Eine Hobbyraumbezeichnung in der Teilungserklärung ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (h.M.). Damit dürfen solche Räume ungeachtet weitergehender öffentlich-rechtlicher Genehmigung grundsätzlich auch nur als Hobbyräume genutzt werden, d.h. im Sinne eines gelegentlichen Benutzens zu Wohnzwecken (etwa als Gästezimmer), nicht aber darf die Räumlichkeit den Mittelpunkt der Lebensführung einer Person oder einer Familie bilden. Zulässig ist auch eine andere Nutzung, sofern sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt, als eine Nutzung als Hobbyraum. Eine Änderung einer solchen Zweckbestimmung ist nicht durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich; vielmehr bedarf es hier einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. Ein Mehrheitsbeschluss ist insoweit nichtig.
2. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs der Wohnungseigentümer gegen die zweckwidrige Nutzung eines Hobbyraums als Wohnung berechtigt den Begünstigten nicht, seinen so erworbenen Besitzstand auszudehnen. Hat der Tatrichter nur einen Gebrauch des Hobbyraums festgestellt, der in Abhängigkeit zur Hauptwohnung steht (vorübergehende Überlassung an Hauspersonal, au-pair-Mädchen und Besucher/Gäste), kann der Begünstigte daraus nicht für sich die weitergehende Befugnis ableiten, diesen Hobbyraum zu jeder zulässigen Wohnraumnutzung (z.B. in Form einer Fremdvermietung) zu verwenden (vgl. auch BGHZ 26, 52/65 und BayObLG v. 31.7.1997, 2 Z BR 34/97, WE 1998, 194). Selbst durch eine eingetretene Verwirkung sind hier die Souterrainräume nicht bereits einer selbstständigen weiteren Wohnung in der Anlage gleichzustellen. Auch die Raumnutzung durch Verwandte ist nicht generell zugelassen, sondern nur, sofern sie die Räume als Besucher, also zum vorübergehenden Aufenthalt oder als Mitbewohner, d.h. als in die Familie des die andere Wohnung in der Anlage bewohnenden Antragsgegners aufgenommene Personen, benutzen. Auch den Kreis der Angestellten hat das LG bewusst auf diejenigen des Hauspersonals beschränkt, sodass ein Zusammenhang mit der Wohnungsnutzung der Antragsgegner in der gleichen Anlage aufrecht erhalten bleibt.

Link zur Entscheidung

(BayObLG, Beschluss vom 01.09.2004, 2Z BR 101/04)