Hinterlegung der Kaution durch Zwangsverwalter bei Veräußerung der Mietsache
  

Begriff

BGB §§ 372, 551, 566a; EGGVG § 23

Einem Antrag auf gerichtliche Entscheidung des Erwerbers vermieteten Wohnraums nach § 5 Abs. 2 HintG (Hessen) i. V. m. §§ 23 ff. EGGVG gegen die Annahmeordnung der Hinterlegungsstelle (in Gestalt der Beschwerdeentscheidung auf dem Aufsichtswege) betreffend die Hinterlegung der von dem Mieter an den seinerzeitigen Zwangsverwalter der Wohnung gezahlten Mietkaution durch den Zwangsverwalter fehlt die Antragsbefugnis im Sinne des § 24 Abs. 1 EGGVG, weil eine Möglichkeit der Beeinträchtigung von Rechten oder rechtlich geschützten Interessen des Erwerbers unmittelbar durch die Annahmeanordnung nicht besteht.

(Leitsatz des Gerichts)

Der Mieter einer Wohnung leistete an den Zwangsverwalter der Immobilie bei Mietbeginn eine Kaution in Höhe von 945 EUR. In der Folgezeit wurde die Immobilie veräußert. Der Zwangsverwalter bat den Mieter auf Zustimmung zur Übertragung der Kaution an den Erwerber. Der Mieter hat hierauf nicht geantwortet. Daraufhin hinterlegte der Zwangsverwalter die Kautionssumme bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts.

Dagegen wendet sich der Erwerber: Er ist der Ansicht, dass die Kaution ihm zustehe und beantragt, festzustellen, dass die Annahmeanordnung des Amtsgerichts rechtswidrig gewesen sei.

Der Antrag hatte keinen Erfolg.

1 Übergabe der Mietkaution an Erwerber oder Hinterlegung

Der Schuldner kann einen Geldbetrag u. a. dann hinterlegen, wenn er "infolge einer nicht auf Fahrlässigkeit beruhenden Ungewissheit über die Person des Gläubigers seine Verbindlichkeit nicht oder nicht mit Sicherheit erfüllen kann" (§ 372 BGB). Der Zwangsverwalter hat dazu geltend gemacht, dass die Kautionssumme entweder dem Erwerber oder aber dem Mieter zustehe. Da hierüber aufgrund der fehlenden Einwilligung des Mieters zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber Unklarheit bestehe, seien die Voraussetzungen für die Hinterlegung der Kautionssumme gegeben.

Hiergegen ist anzumerken, dass die materielle Rechtslage in Fällen dieser Art wohl zweifelsfrei ist: Nach § 566a BGB tritt der Erwerber einer Immobilie in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Hat der Mieter eine Barkaution geleistet, so hat der Erwerber einen Anspruch gegenüber dem Veräußerer auf Übergabe der Kautionssumme einschließlich der Zinsen (Blank/Börstinghaus, Miete, § 566a BGB, Rn. 6 m. w. N.).

Anders ist es, wenn der Veräußerer im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs eigene Ansprüche gegen den Mieter hat; dann kann er sich aus der Kaution befriedigen. Dafür war hier nichts ersichtlich.

2 Keine Antragsbefugnis gegen Hinterlegungsannahme

Nach Ansicht des Gerichts spielen diese Umstände allerdings keine Rolle. Nach § 24 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum Gerichtsverfassungsgesetz (EGGVG) ist ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung nur zulässig, "wenn der Antragsteller geltend macht, durch die Maßnahme oder ihre Ablehnung oder Unterlassung in seinen Rechten verletzt zu sein". Diese Voraussetzungen seien nicht gegeben.

Der Erwerber erleide durch die Hinterlegung zwar einen Nachteil, weil ihm die Kautionssumme (bis auf Weiteres) nicht zur Verfügung steht. Die für die Antragsbefugnis nach § 24 Abs. 1 EGGVG erforderliche Möglichkeit der Beeinträchtigung einer Rechtsposition durch die Annahmeverfügung ergebe sich daraus nicht. Die Hinterlegungsstelle treffe keine Entscheidung über die materiellen Hinterlegungsvoraussetzungen. Insbesondere erfolge keine Prüfung, ob ein Hinterlegungsgrund (hier: die Ungewissheit über die Person des Gläubigers) gegeben ist.

Der Erwerber könne seine Rechte auf die Kaution gegenüber dem Zwangsverwalter im Zivilprozess geltend machen.

3 Rechtsbeschwerde beim BGH

Das Gericht hat die Rechtsbeschwerde zugelassen. Die Frage, ob der Erwerber einer Immobilie im Verfahren nach den §§ 23 ff. EGGVG gemäß § 24 EGGVG antragsbefugt ist, wenn er sich gegen die Annahme zur Hinterlegung der Mietkaution wenden will, sei von grundsätzlicher Bedeutung.

Die Rechtsbeschwerde ist unter dem Aktenzeichen IV AR (VZ) 1/18 beim BGH anhängig.

OLG Frankfurt, Beschluss v. 1.2.2018, 20 VA 9/17

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